나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [24] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (24)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층603호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 23.42㎡ (약 7.09평)

* 토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

* 감정가: 115,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 건축물 정보:

* 건물명: 엘케이뉴탑4차 (LK뉴탑4차)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물

* 해당층: 6층

* 전용면적: 23.42㎡ (약 7.09평)

* 사용승인일: 2011년 10월 13일

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역.

* 도로접근성: 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 확인되는 지상권은 없습니다.)

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2011년 10월 18일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 720,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 소유권이전, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기가 존재하였으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액: 960,000,000원 (말소기준권리 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황순재

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 01월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 02일

* 배당신고일자: 2024년 01월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원은 말소 대상입니다.

* 임차인: 황순재

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021년 11월 15일

* 확정일자: 2021년 11월 02일

* 배당신고일자: 2024년 01월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원은 말소 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 경매 물건은 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 위치한 광안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변 역세권: 부산 지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능한 거리로, 역세권 상권의 이점을 가집니다.

* 건물 이용 현황: 엘케이뉴탑4차 건물 내 다른 호실들은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 이는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 조성합니다.

* 경쟁 분석: 유사 오피스텔 및 소형 주거 상품과의 경쟁이 존재할 수 있으나, 입지적 장점을 바탕으로 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 수영역(2호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 공공기관 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성과 활동성을 동시에 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차나 배당 순위에 변동이 발생할 수 있습니다. 본건은 '중복사건, 공동담보'로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 7층 이용 현황: 집합건축물대장상 통신실/관리실로 별도 구분등기 되지 않은 7층 일부가 현황 701호로 내부 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 소유권, 점유 관계, 내부 구조 등에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토를 철저히 하시기 바랍니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 가능성이 존재하며, 공실 장기화 시 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 하락 또는 지역 경기 침체 시 자산 가치 하락 위험이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 본건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 현장 답사를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 1억 1천 5백만원으로, 건물 면적 23.42㎡(약 7.09평) 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리상 안전성이 높습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특수성과 7층의 이용 현황 관련 미확인 사항은 입찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 우수한 생활 인프라: 풍부한 근린생활시설 및 교통망으로 주거 및 투자 가치 높음.

* 권리상 안전성: 말소기준 권리 이하 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 보증금 없는 물건.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 투자용으로 수요가 꾸준한 전용면적 23.42㎡ (약 7.09평).

* 상업지역: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 용도적 가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 115,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 해당 면적 및 입지 조건을 고려할 때 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 거래가 형성되는 것으로 파악됩니다. 본 건은 감정가가 시세 하단에 위치하고 있어 경쟁력이 있습니다.

종합적인 시장 상황과 본 건의 특이사항(중복사건, 공동담보) 및 7층 이용 현황에 대한 추가 확인 필요성을 감안할 때, 적정 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원으로 예상됩니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 첫 경매 진행 여부, 입찰 참여자 수, 현장 방문 후 권리관계 및 물건 상태에 대한 최종 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.