나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [6] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본적인 사항은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (6)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층205호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 9.13㎡ (약 3.02평)

* 토지지분: 9.13㎡ (약 3.02평)

* 건물면적: 25.68㎡ (약 8.50평)

* 건물지분: 25.68㎡ (약 8.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지, "엘케이뉴탑4차" 건물 내 2층 205호입니다. "수영역(부산2호선)"에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 720,000,000원)입니다. 이 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용상 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정혜영 (정 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 19일

* 확정일자: 2018년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 01월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 광안동 지역은 부산의 주요 도심 지역으로, 다양한 주거 형태와 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 수영역이라는 교통의 요지에 인접해 있어 유동인구가 많고, 관련 상권이 발달해 있습니다. 도시형생활주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 주택들이 감정가보다 훨씬 높은 가격에 거래되고 있어, 본 건 역시 시세 상승 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 7층 건물 내 제2층 제205호입니다.

* 이용 상태: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 면적: 전용면적은 25.68㎡ (약 8.50평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 정확한 현황 파악 및 추가 조사가 필요합니다.

* 7층 이용 상태: 집합건축물대장 및 건축물현황도상 7층은 통신실/관리실로 되어 있으나, 현장 조사 시 701호로 보이는 현관문이 소재하는 등 내부 이용 상황 및 소유 관계, 점유 관계가 불분명할 수 있습니다. 이는 본 건(2층 205호)과는 직접적인 관련이 적으나, 건물 전체의 복잡성을 시사합니다.

* 임차인 명도: 임차인 정혜영(정 )은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협조가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 도시형생활주택으로, 수영역 초역세권에 해당하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로서의 실용성과 편리성을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 3,900만원 대비 주변 유사 면적의 최근 실거래가가 2억 4,800만원 이상으로 형성되어 있어, 현 시세 대비 상당한 가격 메리트가 존재합니다. 특히, 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 낙찰자의 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 차익 기대: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차로 인한 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지: 부산 2호선 수영역 역세권으로 교통이 편리하며, 광안리 등 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적고, 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익: 1인 가구나 젊은 층을 대상으로 한 실거주 목적이나 소형 임대 수익용으로도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(25.25㎡)의 주택이 248,000,000원(24,800만원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 25.68㎡(약 8.50평)입니다. 이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 139,000,000원이나, 현재 시세를 반영하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 법원 기일 변경, 타 입찰자들의 경쟁 정도, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.