나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [12] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (12)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

* 건물면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경 보통.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역 소재하여 대중교통 편리.

* 주변 시설: 일반적인 상업 지역 및 주거 지역으로, 특별한 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 추가 확인 권장.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-15

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유 및 인수 여부에 대한 추가 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: "엘케이뉴탑4차"는 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 다양한 형태의 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 접근성: 수영역 역세권이라는 점은 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적 요인.

* 시세 동향: 제공된 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 볼 때, 약 17~25평 규모의 다세대 주택 및 오피스텔이 2억 4천만 원 ~ 2억 6천만 원 수준에서 거래되고 있음. 본건과 유사한 면적(20.86㎡)을 가진 물건의 경우, 시세는 약 2억 5천만 원 내외로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 건축 정보: 철근콘크리트 구조, 7층 건물 내 4층 401호. 2011년 10월 사용 승인.

* 내부 설비: 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비 등 기본 생활 설비 구비.

* 교통: 부산 지하철 2호선 수영역 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 주변 편의시설: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: "중복사건" 표기는 해당 물건에 대한 다수의 경매 절차가 진행 중이거나, 복잡한 법적 관계가 얽혀있을 가능성을 시사. 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 소지를 높임.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(1억 1,200만 원)과 주변 유사 물건의 실제 매매 시세(약 2억 4천만 원 ~ 2억 6천만 원) 간에 상당한 차이가 존재. 감정평가가 특정 사유(건물 상태, 법적 문제, 시장 상황 미반영 등)로 인해 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 추가적인 조사나 분쟁의 원인이 될 수 있음.

* 7층 이용 상황: 건물 전체 7층이 집합건축물대장상 통신실/관리실로 되어 있으나, 현장에서 701호로 표시된 현관문이 소재한다는 점은 실제 이용 현황, 소유 관계, 점유 관계에 있어 불확실성을 내포. 응찰 전 반드시 재확인 필요.

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 정보에서 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 대항력이 없다고 되어 있으나, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 '중복사건' 표기, 감정가와 현 시세 간의 큰 격차, 7층 이용 현황에 대한 미확인 사항 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 낮은 감정가 대비 높은 시장 시세는 투자자에게 매력적인 기회가 될 수도 있지만, 그 이면에 숨겨진 문제점을 간과해서는 안 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 인근으로 교통이 편리하며, 광안동 지역의 발전 가능성.

* 낮은 감정가: 현 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 시세차익을 기대할 수 있는 기회 제공.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 법적 권리 확보에 유리.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 112,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때 실제 시장 가치는 약 2억 4천만 원 ~ 2억 6천만 원 수준으로 추정됩니다. '중복사건', '7층 이용 현황' 등 잠재적 리스크 요인과 낮은 감정가를 종합적으로 고려하여, 무리한 경쟁 없이 시세 대비 합리적인 투자 기회를 확보하기 위한 적정 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

시장 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려했을 때, 약 140,000,000원을 기준으로 낙찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하면서도 시장 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 투자 위험을 관리하고자 하는 접근 방식입니다. 실제 입찰 시에는 법원 공고 및 현장 조사를 통해 파악된 최종 정보와 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.