나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [6] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 망미동 970-26번지, 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 505호에 소재한 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경6136 (6)이며, 감정평가액은 164,000,000원입니다.

토지 면적은 15.59㎡(약 4.72평)이며, 건물 면적은 27.35㎡(약 8.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건, 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 2021년 11월 17일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 5층에 해당합니다.

총 연면적은 1414.08㎡(약 427.81평)이며, 대지면적은 500㎡(약 151.25평)입니다.

건폐율은 53.45%, 용적률은 269.86%입니다.

주차는 기계식으로 총 11대를 수용할 수 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 3호선 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태는 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 망미동 970-26번지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 제2종일반주거지역(2025-08-13)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존은 주식회사제이엘컴퍼니(2022-01-18) 명의입니다.

말소기준권리는 부산은행의 근저당권(3,300,000,000원, 2022-01-18)입니다.

을2 순위로 주택임차권(김현진, 보증금 10,000,000원, 2022-11-21 전입, 2023-11-15 확정)이 등기되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있어 대항력은 없습니다.

이 외에 에이치에프비사이유동화전문(1,600,000,000원)의 임의경매 개시 결정(2025-11-26)이 있습니다.

등기부채권 총액은 3,310,000,000원입니다.

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 김현진: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2022-11-21, 확정일자 2023-11-15, 배당신고일자 2023-12-29.

대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건은 부산 수영구 망미동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재해 있습니다.

인근에 망미중학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

지하철 3호선 배산역이 도보권 내에 있어 부산 시내로의 이동이 편리한 역세권 입지입니다.

주변에는 소규모 상가 및 오피스텔이 분포하고 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 배산역 이용 가능. 다수의 시내버스 노선 운행.

* 교육: 망미중학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 편리.

* 주거환경: 조용한 주택가와 상업시설이 혼합된 지역.

* 주변 시설: 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 일반적인 도시 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 33.1억원에 달하여 채무 관계가 복잡할 수 있으나, 본 경매 신청 채권액(16억원) 및 근저당(33억원)을 고려할 때 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸됩니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 자산 유동화 전문 회사 및 공동 담보 형태로 진행된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금(1,000만원) 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 설비는 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 차량 이용자의 편의성이 다소 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 수영구 망미동의 역세권 오피스텔로, 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물에 속해 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하여 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 특이사항은 없으나, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점을 감안하여 낙찰 후 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

감정가가 시세 대비 적절한 수준으로 보이며, 경쟁률에 따라 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 3호선 배산역 이용 편리.

* 준신축 오피스텔: 2021년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮아 수리비 부담 적음.

* 안정적 임대 수요: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 토지 지분 보유: 15.59㎡ (약 4.72평)의 토지 지분을 확보.

9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

시세 분석:

주변 유사 면적(전용 27.35㎡) 오피스텔의 최근 매매 시세는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 형성되어 있습니다.

유사 물건의 전세 시세는 1억 4천만원에서 1억 6천만원 선입니다.

감정가는 1억 6천4백만원으로, 현재 시세 하단부와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없으며, 권리상 하자도 없어 감정가 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

현재 시세의 85~95% 수준을 고려하고, 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근할 경우 1억 5천5백만원에서 1억 7천5백만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 유사 거래 사례가 1억 7천만원대에서 확인되므로, 이를 참고하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1억 5,500,000원 ~ 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.