나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [19] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (19)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

물건 종류: 도시형생활주택 (집합건물)

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.3. 건물 정보

건물명: 엘케이뉴탑4차 (LK뉴탑4차)

신주소: 부산광역시 수영구 무학로9번길 31 (광안동)

건축년도: 2011년 10월 13일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

총 층수: 지하 0층, 지상 7층

해당 층: 5층

전유 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

대지 지분 면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하며, 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 115m, 최고 높이 160m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부채권 총액: 970,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 강선영

보증금: 70,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2021년 02월 23일

확정일자: 2021년 02월 04일

배당신고일자: 2024년 04월 18일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 (을3)으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미상임.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

건물은 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중이며, 주변은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 수영역을 중심으로 형성된 상권 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 지역 수요

수영역 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

부산 2호선 수영역이 인근에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 도심 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 권리 관계

중복사건 및 공동담보 물건으로 등록되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 내 특이사항

건물의 7층 일부(701호로 표시되는 현관문)가 집합건축물대장 및 건축물현황도상과 다르게 이용되고 있다는 참고사항이 있습니다. 해당 물건(503호) 자체와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 건물 전반의 관리 상태나 소유 관계에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 미확인 임대차

임대관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요하며, 혹시 모를 미확인 임차인이나 권리 관계에 대한 주의가 요구됩니다. (단, 현재 파악된 권리분석 상으로는 인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치하여 교통 및 입지 여건이 우수한 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 강선영은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 중복사건, 공동담보 등 복합적인 권리 관계와 건물 내 일부 호실의 관리 상태에 대한 참고사항은 경매 진행 및 명도 과정에서 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 2호선 수영역 초역세권의 우수한 입지

* 광안동 지역의 꾸준한 주거 및 임대 수요

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 투자 메리트

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 6.66평)의 해당 건물 또는 인근 다세대 주택의 시세는 약 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 1천 7백만원으로 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

따라서, 본건의 시세 가치를 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 경쟁이 예상되므로, 시세의 70~80% 수준인 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세 (최근 2026년 7월):

* 17.38㎡ (약 5.25평): 2억 5천만원 (약 4,761만원/평)

* 25.25㎡ (약 7.64평): 2억 4천 8백만원 (약 3,245만원/평)

* 21.45㎡ (약 6.49평): 2억 6천 3백만원 (약 4,052만원/평)

* 본건 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

* 추정 시세: 약 2억 6천 7백만원 ~ 2억 7천만원

* 감정가: 1억 1천 7백만원

* 예상 입찰가: 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.