나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [9] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산동부지원 2024타경113146 (9) 사건으로, 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지에 위치한 엘케이뉴탑4차 3층303호 도시형생활주택입니다.

감정가는 117,000,000원이며, 건물 전용면적은 22.01㎡ (약 6.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김 이며, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

주의사항은 별도로 기재된 내용이 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역"(부산2호선) 남동측 인근에 위치한 "엘케이뉴탑4차" 건물입니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로는 노폭 약 8M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리가 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인 강지훈은 2022년 6월 10일 전입하였고, 2022년 5월 16일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 60,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자와 확정일자 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 대항력은 없습니다.

따라서 강지훈 임차인은 보증금을 배당을 통해 변제받아야 하며, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당률에 따라 일부 변제받지 못할 가능성도 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 "엘케이뉴탑4차"는 2011년 5월 준공된 도시형생활주택입니다.

최근 인근 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 25,000만원 (2.5억원)에 거래. ㎡당 약 1,438만원, 평당 약 4,752만원.

- 다온 (2022년식, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 24,800만원 (2.48억원)에 거래. ㎡당 약 982만원, 평당 약 3,245만원.

- 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 26,300만원 (2.63억원)에 거래. ㎡당 약 1,226만원, 평당 약 4,052만원.

위 데이터들을 바탕으로 본건(22.01㎡)의 예상 시세를 산정하면, ㎡당 평균 약 1,215만원을 적용 시 약 267,550,000원 (약 2억 6천 8백만원) 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 117,000,000원 대비 약 2.28배 높은 수준으로, 감정가가 현 시세보다 상당히 낮게 책정되었음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다.

외벽은 화강석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 타일 및 마루 깔기 등으로 되어 있습니다.

내부에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(115m~160m)으로 지정되어 있습니다.

토지 이용은 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 및 권리관계 정리에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다. 낙찰 후 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 7층 이용상황: 건축물대장상 통신실/관리실로 기재된 7층 일부에 별도의 구분 등기 없이 현관문이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 무단 점유, 불법 증축 또는 용도 외 사용 가능성이 있으며, 향후 명도 진행 및 건물 이용에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 전문가 상담을 권고합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 점유자에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지 주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지며, 건물 상태 및 주위 환경도 양호한 편입니다.

권리관계가 단순하여 인수되는 권리가 없고, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 진행 또한 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 현 시세 대비 현저히 낮게 책정된 점, 건물 내 특이사항(7층 이용상황)이 존재하는 점 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 시세 차익을 목표로 하는 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용이 가능한 핵심 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 편의성과 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 권리 분석이 매우 명확하며, 안전한 투자를 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 현 시세보다 현저히 낮은 감정가로 인해, 시세 차익을 통한 투자 수익을 극대화할 수 있는 기회가 존재합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 법적 분쟁 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이나, 최근 주변 유사 물건들의 거래 사례를 분석한 결과, 현 시세는 약 267,550,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 시세의 큰 차이를 고려할 때, 본건은 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

낙찰을 위한 예상 입찰가는 시세의 70~80% 수준인 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 잠재적 리스크(7층 이용상황 등)와 권리 관계를 고려하여, 투자 가치 대비 합리적인 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.