나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6193 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장3호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관신도시시장" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모의 판매시설, 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건내 제10층 제극장1호 외 1개호로서, 외벽 : 인조석 및 외장판넬 붙임 등 마감, 내벽 : 인조석 및 외장판넬 붙임 등 마감, 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

극장지원시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접자와 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

제시목록상 및 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이나, 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아닌 설계도면상 영화관 지원시설로서, 방치된 공실상태(일부는 창고로 이용 중)임. 영화관시설 관계자들이 관리하고 있는 바 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.(일부 벽체 및 천정 등에는 배관시설(닥트) 등이 설치되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6193 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 717-5 탑스퀘어 10층 극장3호 (신주소: 부산광역시 기장군 정관중앙로 45)

건물명: 탑스퀘어

용도: 집합건축물대장상 용도는 문화 및 집회시설 (극장), 현재 현황은 영화관 지원시설로 추정되며 방치된 공실 상태(일부 창고 이용 중)

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지 지분: 12.425㎡ (약 3.76평)

건물 면적: 83.93㎡ (약 25.39평)

건물 지분: 83.934㎡ (약 25.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 근로복지공단

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 "정관신도시시장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 판매시설, 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 업무시설, 영화관 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상황: 본건 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역에 해당합니다.

* 건축물 구조: 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 5층, 지상 13층 건물 내 제10층 제11호 (극장3호)입니다.

* 주변 시설: 정관신도시 내에 위치하여 홈플러스 부산정관점, CGV 정관, 메가박스 정관 등이 인근에 있습니다. 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 정관읍은 여러 공원(소두방공원, 강변공원 등)을 포함한 녹지 공간을 갖추고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 과거 정관신도시 인근에 의료폐기물 소각업체 증설 및 이전 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 인근에 현재 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설(정관자원에너지센터)이 있으나 가동 중단 후 내부 철거 예정인 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2018-06-12)

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 5,267,615,573원으로 매우 높습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약 정보상 해당 권리가 등기되어 있지는 않습니다. 따라서 실제 인수가능성이 있는지 또는 단순 기재인지 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 제공된 임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 별도의 임차인으로 인한 명도 저항이나 인수할 보증금은 없어 보이나, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 형성: 본 건은 정관신도시 내 상업지역에 위치하며, 인근에 대규모 시장 및 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 활용 현황: 현재는 영화관 지원시설로 추정되나, 실제로는 방치된 공실 상태이며 일부는 창고로 이용 중입니다. 본래 용도인 극장으로서의 기능은 상실한 것으로 보입니다.

* 상권 활성화 정도 및 잠재력: 정관신도시는 부산 내 젊은 인구층이 두터운 자급자족형 신도시로 성장하고 있어 상권 잠재력은 있으나, 본 물건 자체는 공실 상태로 상권의 혜택을 직접적으로 누리지 못하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의 시설: 홈플러스 부산정관점, CGV 정관, 메가박스 정관 등 쇼핑 및 문화시설이 인접해 있습니다. 기장군도시관리공단에서 운영하는 다양한 체육 시설 및 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거 환경: 정관신도시 자체가 계획도시로서 주거 환경이 비교적 잘 조성되어 있으나, 본 물건이 위치한 상업 지역은 주거보다는 상업 및 업무 기능이 강한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 불일치: 집합건축물대장상 용도는 극장(영화관)이나, 현황은 스크린이 설치된 영화관이 아닌 설계도면상 영화관 지원시설로, 방치된 공실 상태(일부 창고 이용 중)입니다. 이는 본래 목적으로의 활용이 어렵거나, 추가적인 리모델링 및 용도 변경이 필요함을 시사합니다.

* 장기 공실 및 수익성 문제: 현재 방치된 공실 상태로, 정상적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화로 인한 건물 관리 부실 및 자산 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 관리 주체 및 재확인 필요성: 영화관 시설 관계자들이 관리하고 있다고 하나, 경매 진행 및 응찰 시에는 현황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 건물 유지보수 및 하자 가능성: 공실 상태로 방치된 만큼, 일부 벽체 및 천정 등에 배관 시설(닥트)이 설치되어 있는 점 등을 고려할 때, 건물 노후화 또는 관리 소홀로 인한 누수, 결로 등 하자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 총 채권액: 52억 원이 넘는 높은 총 채권액은 경매 낙찰가에 부담으로 작용할 수 있으며, 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍의 상업지역 내에 위치하며, 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이하다는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 건물 자체는 비교적 최근에 준공(2015년 사용승인)되어 건축물의 구조나 설비(위생, 급배수, 냉난방, 승강기 등)는 양호할 것으로 추정됩니다. 그러나 가장 큰 문제점은 현재 본건이 극장 지원시설로 표기되어 있으나 실제로는 방치된 공실 상태이며, 본래 용도인 극장으로서의 기능 또한 상실한 것으로 보인다는 점입니다. 이러한 공실 및 활용도 저하는 투자 가치를 크게 하락시키는 요인으로 작용합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 것으로 보이나, '지상권'이라는 불소멸 권리가 기재되어 있어 별도 확인이 필요합니다. 높은 총 채권액 또한 낙찰가의 상한선을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 일반상업지역 내 위치하여 향후 정관신도시의 발전 및 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 인근 상권 연계 효과: 정관신도시 시장 및 주변 상업시설과의 연계를 통해 상권 활성화 시 수혜를 볼 수 있는 가능성이 있습니다.

* 넓은 면적의 활용 가능성: 83.93㎡의 건물 면적은 리모델링 및 용도 변경을 통해 다양한 목적으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 270,000,000원을 기준으로 하되, 현황 공실 상태 및 활용도 저하, 그리고 52억 원이 넘는 높은 총 채권액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 건물의 현재 상태(공실, 시설 노후화, 잠재적 하자 등)를 감안한 예상 리모델링 비용, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 말소되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 철저한 조사 후, 이를 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사와 주변 시세, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 등을 비교 분석한 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.