나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1711 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 행정리 153-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호 1 - 4)은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 행정리에 소재하고,"신왕초등학교"북측 인근에 위치하며, 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형 또는 부정형이며, 이용상태는 건부지, 휴경지, 임야임(감정평가명세표 비고란 참조).

인접 도로상태

본건 남측 또는 남서측 비포장도로에 접함. 본건 토지 중 일부분이 현황 도로로 이용 중임(지번약도 참조).
본건 남측 또는 남서측 도로의 경우 타인 토지에 따른 통행제한(진입제한)이 있을 수 있으므로 경매 참여, 진행시 재확인 요함. 구체적인 사항은 측량 등이 필요할 것으로 사료됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)(신왕초등학교, 신왕초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

기호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)(신왕초등학교, 신왕초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

기호 3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)(신왕초등학교, 신왕초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

기호 4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-11)(신왕초등학교, 신왕초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지(기호 2)에 관정 1식이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 1, 2, 4의 경우 지목이 전, 임야이나 지상에 사용승인이 안된(미준공, 유치권 행사중 안내문이 부착되어 있음) 공사 중단된 건물이 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨. 본건 토지에 부합하는 포장, 석축 등은 일반적인 거래관행에 따라 본건 토지가액에 포함하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5 : 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물이며,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 알미늄 샷시, 칼라알미늄페어글래스, 판넬도어 등
바닥 : 시멘트몰탈 등

- 기준시점 현재 미준공 건물임.

이용상태

미준공된 건물이며, 등기부상 용도는 공장임.

설비내역

공사 중단된 상태임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 건물 용도는 공장이나, 현황 공사 중단된 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물의 위치, 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료되며, 대략적인 위치와 면적 등을 적시하여 표시하였으므로 경매 진행, 참가시 참고 바람.
본건 건물에 대한 유치권 행사 안내문이 있으므로 경매 참여시 유의 요함(사진 참조).

물건 비고

-일괄매각. 제시외(관정) 포함
-목록1,2,3: 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). 일부 농지전용허가 있음(매각물건명세서 첨부 연곡면 사실조회회신 참고)
-목록4: 분묘소재 여부 불분명
-목록5: 공사중단된 상태로 사용승인이 되지 않아 건축물대장에 등재되어 있지 않으며, 공부상 용도(공장)로 사용을 위해서는 상당한 자본적 지출을 요할 수 있음
-유치권신고인 주식회사 원천개발로부터 공사대금채권 500,000,000원을 위하여 유치권신고가 있으며, 현재 소유자와 유치권신고인 간에 춘천지방법원 강릉지원 2026가합30050 유치권부존재확인 소송이 진행 중임
-목록1,2: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대,휴경지,일부 도로'임
-목록4: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대,임야,일부 도로'임
-남측 또는 남서측 도로의 경우 타인 토지에 따른 통행제한(진입제한)이 있을 수 있음
-지적경계불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2024타경1711 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 행정리 153-2

용도: 공장 (현재 미준공 상태)

감정가: 889,958,800원

토지면적: 6502.00㎡ (약 1967.0 평)

건물면적: 759.60㎡ (약 229.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 강릉시 연곡면에 소재하며, 신왕초등학교 북측 인근에 위치함.

주변환경: 인근은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통 수준임.

접근 도로: 본건 남측 또는 남서측에 비포장도로에 접해 있으며, 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중임. 다만, 남측 또는 남서측 도로의 경우 타인 토지에 따른 통행 제한(진입 제한)이 있을 수 있어 경매 참여 시 재확인이 필요함. 구체적인 사항은 측량이 필요할 것으로 판단됨.

토지 이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신왕초등학교), 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 강릉대부금융주식회사의 근저당권(390,000,000원)임.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

채권자: 본건 경매는 강릉대부금융의 임의경매 신청으로 진행됨 (2024년 10월 17일 접수, 199,129,658원).

유치권: 주식회사 원천개발로부터 공사대금 500,000,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 현재 소유자와 유치권 신고인 간에 유치권 부존재 확인 소송이 진행 중임 (춘천지방법원 강릉지원 2026가합30050).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 인근 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 일반적인 상업 시설보다는 농업 또는 주거 중심의 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 신왕초등학교가 소재하여 교육 환경은 파악되나, 기타 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 존재: 주식회사 원천개발의 5억원 상당 유치권 신고가 있으며, 관련 소송이 진행 중이므로 경매 낙찰 후 유치권 인수 또는 해결을 위한 추가 비용 및 법적 분쟁 발생 가능성이 있음.

미준공 건물: 건물(목록5)은 현재 공사 중단 상태로 사용승인이 되지 않았으며, 건축물대장에 등재되어 있지 않음. 공부상 용도(공장)로 사용하기 위해서는 상당한 자본적 지출이 필요할 것으로 예상됨.

농지 취득 관련: 목록 1, 2, 3은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대, 휴경지, 일부 도로' 등으로 사용 중이며, 농지취득자격증명이 필요함. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 일부 농지전용허가가 있음을 참고해야 함.

지목과 현황의 차이: 목록 1, 2, 4의 경우 공부상 지목은 '전' 또는 '임야'이나 현황은 '대, 휴경지, 일부 도로' 등으로 사용 중임. 이는 향후 토지 이용 및 활용에 있어 고려사항이 될 수 있음.

도로 접근성: 남측 또는 남서측 도로 이용 시 타인 토지로 인한 통행 제한(진입 제한)이 있을 수 있음. 이는 건물 사용 및 접근성에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 측량을 통해 정확한 도로 상황을 확인해야 함.

지적 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 토지 활용 및 이용에 있어 분쟁의 소지가 있음.

분묘 존재 가능성: 목록 4번 토지는 분묘 소재 여부가 불분명하여, 개장 등에 따른 추가 비용 및 법적 절차가 발생할 수 있음.

제시외 물건: 관정 1기가 포함되어 있으나, 실제 활용 가능성 및 가치에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 연곡면에 위치한 공장 용도의 토지 및 건물로, 감정가는 약 8.9억원임. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 현재 건물은 미준공 상태이며 공사 중단되어 있어 즉시 사용이 어려움.

주요 리스크 요인은 유치권 신고 존재 및 관련 소송 진행, 미준공 건물로 인한 상당한 추가 자본 지출 필요성, 농지 취득 관련 절차, 불분명한 도로 접근성 및 지적 경계 등임.

특히 유치권 문제와 미준공 건물의 활용 가능성 및 복구 비용은 본 물건의 가장 큰 변수가 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 6502㎡ (약 1967.0 평)의 토지를 활용할 수 있다는 잠재력이 있음.

생산관리지역: 공장 설립 제한 지역이긴 하나, 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 용도 변경 가능성을 타진해 볼 수 있음.

개발 잠재력: 현 상태는 미준공이나, 장기적인 관점에서 토지 개발 또는 건축물 복구를 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가질 수 있음. (단, 이는 막대한 추가 투자와 리스크 감수를 전제로 함.)

9. 예상 입찰가

감정가: 889,958,800원

본 물건은 유치권, 미준공 건물, 도로 접근 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있어, 입찰가 산정 시 이러한 부분들을 신중하게 고려해야 함. 특히 유치권 관련 소송 결과와 건물 복구 및 사용승인을 위한 예상 비용을 면밀히 검토해야 함.

명확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 현장 조사, 유치권 소송 결과 확인, 건물 복구 및 건축 허가 관련 전문가 검토가 필수적임. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정을 유보함. 다만, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하되, 위에서 언급된 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.