나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51652 [4] 경기도 수원시 영통구 이의동 1338 광교센트럴푸르지오시티 17층비동1708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

공히 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""경기도청"" 남동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""서원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선 정류장 및 지하철역 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 수월한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 지하2층의 건물 중 18층 1804호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.02.27)

건물의 구조

-.기호3 :

철근콘크리트구조 외1 (철근)콘크리트지붕 지상20층, 지하8층 건물 중 12층 비1201호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.01.08)

-.기호4 :

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층, 지하8층 건물 중
17층 비708호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2015.08.28)

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하5층의 건물 중 8층 803호로서,

외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2014.06.03)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

공히 오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

공히 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

-.기호3 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

-.기호4 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 쇼핑몰 등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 본건 소재 단지에 광로3류, 중로1류, 중로2류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 소로1류, 대로3류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 중로2류, 중로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역,
대로3류 (폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역,
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

토지이용계획 및 제한상태

-.기호3 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

-.기호4 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 철도(저촉),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 기호3, 기호4에는 공히 전세권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(전세금 : 5,000,000원, 전세권자 : 주식회사 오케이대부개피탈)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 본건에 대하여 임차권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(임차보증금 : 145,000,000원, 임차권자 : 박찬혁)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권 등기)있음(등기사항증명서 확인 요함)
2. 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51652 (4)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1338 광교센트럴푸르지오시티 17층 비동 1708호

용도: 오피스텔

감정가: 256,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 31.33㎡ (약 9.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

건축물 정보

사용승인일자: 2015.08.28

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

특이사항

대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권 등기) 있음 (등기사항증명서 확인 요함)

오피스텔로 이용 중임

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 경기도청 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 대체적으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 수월합니다.

인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

채권자

박 (강제경매 신청)

말소기준권리

을2 근저당권 (주식회사 오케이대부캐피탈, 2025년 1월 6일 접수, 405,000,000원)

말소되는 권리

등기부등본 상 을4 전세권(주식회사 오케이대부캐피탈, 5,000,000원), 갑8 강제경매(박 , 145,000,000원) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

대지권의 목적인 토지에 별도등기(구분지상권 등기)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. (2013.4.26. 제52404호 등기) 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황

주식회사 오케이대부캐피탈: 전세권 설정, 보증금 5,000,000원. 확정일자 2025년 1월 14일, 대항력 없음.

박찬혁: 임차권 설정, 보증금 145,000,000원. 대항력 없음.

주의: 위 임차인들은 대항력이 없으나, 관련 사항은 등기부등본 및 물건명세서 확인이 필수적입니다.

등기부채권 총액

410,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 광교 센트럴 푸르지오 시티 일대는 신분당선 광교중앙역 역세권에 위치하며, 경기도청, 광교테크노밸리 등 주요 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변의 오피스텔 및 주상복합 단지들은 꾸준한 임대 수요를 창출하는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

롯데아울렛, 갤러리아백화점 (예정), 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다.

경기도청, 수원컨벤션센터 등 공공 및 업무시설 접근성이 우수합니다.

건물 내 편의시설

본 건물은 승강기, 소화전, 급·배수 및 위생 설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지 관련 '구분지상권 인수' 가능성입니다. 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 경우, 토지 사용 및 향후 재산권 행사에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 반드시 권리 내용을 정확히 파악해야 합니다.

본건 내부 상태는 관계인 부재, 폐문 등으로 인해 외부 관찰, 탐문, 공부상의 도면 확인 등 제한적인 방법으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 정확한 상태 확인을 위해 현장 방문이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도청 인근의 핵심 상업 지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지, 교통, 주변 상권 등 기본 조건이 우수합니다.

다만, 토지에 설정된 구분지상권의 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용하며, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 수준 혹은 그 이하에서의 입찰이 합리적일 수 있으나, 인수되는 구분지상권의 가치를 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 경기도청 및 광교 신도시의 중심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요 및 높은 미래 가치.

우수한 편의시설: 대형 쇼핑몰, 컨벤션센터, 행정기관 등 인프라 접근성 탁월.

교통 편의성: 신분당선 역세권 및 차량 접근 용이.

신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신식 건물.

경매 투자를 통한 시세 차익 기대: 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 가장 유사한 면적인 39.31㎡의 물건이 2026년 7월 17일에 29,800만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 단가(약 758만원)를 산출하여 본건(31.33㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 2억 3,700만원 수준입니다.

감정가는 2억 5,600만원으로 책정되어 있습니다.

여기에 토지 관련 '구분지상권 인수' 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 2,500만원 ~ 2억 4,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 약 90% 수준인 2억 3,000만원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.