나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [2] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 106호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이고, 복층구조(내부계단 설치)로 203호와 1동으로 사용중임
2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 해남지원 2025타경50460 (2)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 268,000,000원

토지면적: 10.39㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.388786764705882㎡ (약 3.14평)

건물면적: 34.91㎡ (약 10.56평)

건물지분: 34.906㎡ (약 10.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합 (갑7 등기부등본 정보 참조)

특이사항: 공동담보

주의사항: 106호와 벽제 철거를 통해 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용 중이며, 복층 구조(내부 계단 설치)로 203호와 1동으로 사용 중임. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함 (26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조).

2. 입지조건

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* 위치: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재함.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정이 양호함. 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,405,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-07-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부채권 총액: 3,966,300,000원

4. 상권분석

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* 본건은 해남군청 인근에 위치하여 관공서 및 상업 시설, 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있음.

* 일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

* 주변에 아파트 단지가 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통이 편리함.

* 편의시설: 해남군청 등 관공서와 상업시설, 학교가 인접하여 생활 편의성이 높음. (주변 혐오시설은 제공된 정보 내에서 확인되지 않음)

6. 잠재적리스크

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* 합쳐진 상가 이용: 106호와 통합되어 '튼 상가'로 이용 중이며, 복층 구조임. 경계벽 제거로 독립성을 상실했으나 일시적이며 복원이 용이하다는 점(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)을 고려할 때, 초기 복원 비용이 발생할 수 있음.

* 높은 총 채권액: 3,966,300,000원에 달하는 총 채권액은 감정가 대비 매우 높아, 낙찰가율에 대한 신중한 접근이 필요함.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 타 물건의 상태나 경매 진행 결과가 본 물건의 낙찰에 영향을 줄 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 지정되어 있어 특정 용도나 개발에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합의견

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* 본 물건은 해남군청 인근의 중심 상업지에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 주변 배후 수요 또한 풍부할 것으로 예상됨.

* 106호와 통합되어 사용 중인 점은 초기 복원 비용 발생 가능성을 시사하나, 복원이 용이하다는 점은 긍정적.

* 매우 높은 총 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요소로, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통한 보수적인 입찰 접근이 요구됨.

* 실거주 목적이든 투자 목적이든, 해당 상권의 현재 가치 및 미래 잠재력, 예상 수익률 등을 종합적으로 검토해야 함.

8. 투자포인트

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* 관공서 밀집 지역의 안정적인 유동 인구 및 고정 수요.

* 상권 발달 시 잠재적 임대 수익 증가 기대.

* 합쳐진 상가 복원을 통한 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

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* 인수 보증금: 0원

* 본 물건에 대한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 해당 상권의 현재 및 미래 가치, 예상 임대 수익률, 복원 비용, 명도 저항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 높은 총 채권액을 감안할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없으므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.