나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51652 [3] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크 12층비1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2025.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

공히 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""경기도청"" 남동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 대형쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은
보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""서원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
본건 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통
이용의 편의성은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선 정류장 및 지하철역 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 수월한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 지하2층의 건물 중 18층 1804호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.02.27)

건물의 구조

-.기호3 :

철근콘크리트구조 외1 (철근)콘크리트지붕 지상20층, 지하8층 건물 중 12층 비1201호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2018.01.08)

-.기호4 :

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층, 지하8층 건물 중
17층 비708호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2015.08.28)

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하5층의 건물 중 8층 803호로서,

외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2014.06.03)

이용상태

아파트로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

이용상태

공히 오피스텔로 이용 중임.
(본건 조사 당시 관계인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문,
공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

공히 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지역난방(열병합)에 의한 개별난방설비,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

-.기호3 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

-.기호4 :
가장형, 평지로서, 오피스텔 및 쇼핑몰 등 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공히 본건 소재 단지에 광로3류, 중로1류, 중로2류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 소로1류, 대로3류와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 소재 단지에 중로2류, 중로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역,
대로3류 (폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역,
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

토지이용계획 및 제한상태

-.기호3 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

-.기호4 :
중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 철도(저촉),
광로3류(폭 40m~50m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 기호3, 기호4에는 공히 전세권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(전세금 : 5,000,000원, 전세권자 : 주식회사 오케이대부개피탈)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.
-. 본건에 대하여 임차권이 설정되어 있으므로 경매진행에 참고바람.
(임차보증금 : 145,000,000원, 임차권자 : 박찬혁)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51652 (3)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크 12층 비1201호

신주소: 경기도 수원시 영통구 광교중앙로 145

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 / 지하 8층 건물 중 12층 비1201호

사용승인일자: 2018년 1월 8일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 218,000,000 원

토지 면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

토지 지분: 3.99㎡ (약 1.21평)

건물 면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

건물 지분: 22.83㎡ (약 6.91평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 경기도청 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 대형 쇼핑몰, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 우수합니다. 또한, 용인시 수지구 상현동의 상현역 및 서원초등학교 인근 지역과도 인접하여 다양한 생활 편의 시설을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통망

본건 소재 단지는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로 등과 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로도 지정되어 있으나, 이는 일반적인 토지이용 계획에 따른 제한 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 6일 접수된 주식회사 오케이대부캐피탈의 근저당권(채권최고액 405,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 진행으로 인하여 인수되는 별도의 부담이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 전세권자: 주식회사 오케이대부캐피탈

* 전세금: 5,000,000원

* 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차권자: 박찬혁

* 임차보증금: 145,000,000원

* 확정일자: 2025년 1월 6일

* 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 판단되며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (금액이 명시되어 있으나, 대항력 유무에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 광교 엘포트 아이파크 내 오피스텔로, 주변에 경기도청, 대형 쇼핑몰(아브뉴프랑 등), 행정복지센터, 상업시설, 주거단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높습니다. 광역 교통망 접근성도 우수하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

인근에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근 공원 및 녹지 공간도 접근 가능하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 제한: 본건은 폐문, 관계인 부재 등으로 인해 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 정확한 내부 상태 파악을 위해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 권리관계 확인: 임차권자 박찬혁의 경우 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 향후 건물 관리 및 유지보수 비용: 오피스텔 건물 특성상 관리비 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도청 인근의 우수한 입지, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 광교 엘포트 아이파크 내 오피스텔입니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인이 제한적이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 경기도청 및 상업, 행정 시설 밀집 지역으로 높은 투자가치 보유.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보 용이.

* 최근 건축물: 2018년 건축물로 비교적 신축에 해당하여 상품성 우수.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(22.83㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 178,500,000원에 거래되었습니다. 유사 면적(21.58㎡)의 경우 2026년 7월 165,000,000원 ~ 172,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 218,000,000원 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있으나, 경매 특성 및 경쟁 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 사이로 예상됩니다. (최근 실거래가 및 감정가, 시장 상황 등을 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.