나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55313 [2] 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로에 소재하는‘고등동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며 주변은 북측으로 아파트단지가 위치하고 업무시설, 나지, 근린생활시설 등이 소재하는 수원고등지구 내 성숙중인 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 남서측으로 국도42번, 남측으로 수인분당선 및 수도권전철1호선의 수원역이 위치하며 인근 팔달로와 고등로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 내 1층 110호 및 111호로서

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 보드 위 페인팅 등 마감
바닥: 타일 등 마감
천장: 방음텍스 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

기호1 및 2 :제2종근린생활시설(휴게음식점)로서 현황 공실임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 가장형 토지로서 상업용 건물의 건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 약 25m, 15m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 현황 기호1 및 2 모두 공실 상태임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 무궁화신탁으로부터 분양당시 대지권을 포함하여 매매계약을 체결하였고, 분양대금을 완납하였다는 회신이 제출됨)
2. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로서 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55313 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1, 웨일애비뉴 1층 111호

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 1층

주요용도: 제2종근린생활시설 (휴게음식점)

감정가: 89,000,000원

토지면적: 1043.30㎡ (약 315.58평) - 건부지

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물 사용승인일: 2023년 3월 31일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 '고등동행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 수원고등지구 내 성숙 중인 노선상가지대에 속해 있습니다.

교통 접근성 면에서는 차량 접근이 용이하며, 남서측으로는 국도 42호선, 남측으로는 수인분당선 및 수도권 전철 1호선의 수원역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 팔달로와 고등로를 따라 다수의 버스 정류장이 소재하여 교통 요충지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

건물은 동측과 서측으로 각각 약 25m, 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 1,416,000,000원 입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 수원시 압류 (갑3) 및 수원지방법원의 임의경매 개시결정 (갑4) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 현황 임차인 없이 공실 상태입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항: 대지권 미등기 상태이나, 평가에 포함되었으며 분양 당시 대지권을 포함한 매매 계약을 체결하고 분양대금을 완납하였다는 회신이 제출되어 매각 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 수원역 인근의 고등지구 내 상업지역에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 업무시설 등 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

업종 구성으로는 제2종 근린생활시설로, 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 등의 용도로 활용 가능합니다.

현재는 휴게음식점 용도로 현황 공실 상태입니다.

주변 상가 임대 시세는 전용면적 55~66㎡ 기준으로 보증금 500~5,000만원, 월세 340~110만원 수준으로 형성되어 있으며, 면적 및 위치에 따라 다양하게 분포하고 있습니다.

수원역 상권은 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 수원역(수인분당선, 1호선)과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역에 위치합니다.

인근에 국도 42호선이 지나고 있어 차량 이동 또한 용이합니다.

주변에 아파트 단지가 많아 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있으며, 고등동행정복지센터 등 편의시설 이용이 가능합니다.

도보 거리에 수원역이 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

과거 성매매 집결지였던 지역이 주거환경개선사업을 통해 재개발되면서 주거 및 상업 환경이 개선되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 현재 대지권이 미등기 상태이나, 매각물건에 포함되어 있고 분양 시 대지권 포함 계약 및 대금 완납 회신이 제출되어 잔금 납부 시 대지권 취득이 가능합니다. 다만, 등기 절차에 대한 확인이 필요합니다.

현재 공실 상태: 물건의 주 용도가 휴게음식점으로 되어 있으나, 현재 공실 상태이므로 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 해소를 위한 마케팅 및 적극적인 임대가 추진이 필요합니다.

토지 이용 규제: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다. 특히 비행안전구역은 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 고등동 지역에 홍등가 지역이 있었으나 주거환경개선사업으로 정리되었으며, 수원시 차원에서 소각장 이전 관련 논의가 있으나 본 물건지와 직접적인 연관성은 현재로서는 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 신축급 건물(2023년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리상 문제는 없는 안전한 물건입니다.

주변 상권이 활성화될 가능성이 높고, 다양한 업종으로의 활용이 가능하다는 점은 긍정적입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 대지권 미등기라는 점은 고려해야 할 부분입니다. 공실 해소 전략과 대지권 등기 관련 절차 진행에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

수원역 역세권 개발 및 고등지구 주거환경개선사업 완료에 따른 미래가치 상승 기대.

신축급 건물로 비교적 양호한 건물 상태 유지.

권리관계가 명확하여 인수 부담 없음.

제2종 근린생활시설로 다양한 업종 유치 및 임대 수익 창출 가능성.

활발한 유동인구를 바탕으로 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 89,000,000원과 주변 시세, 공실률, 향후 임대수익률, 건물 상태, 개발 호재 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 본 물건은 현재 공실 상태이며 대지권 미등기라는 리스크 요인을 안고 있어, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

수원역 주변 상가 임대 시세와 건물 면적 (약 11.68평)을 고려할 때, 향후 임대 수익을 통한 투자 회수 기간 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

또한, 장기적인 관점에서 수원역세권 및 고등지구의 개발 가능성을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.