나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [18] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (18)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

건물면적: 19.80㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 지하철 2호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

인근 부산 수영구 지역은 광안리 해수욕장, 민락수변공원, 금련산 등 주요 관광 및 휴식 시설이 있으며, 수영역과 광안대교 등 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다. 코스트코 부산점이 망미동에 위치하여 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 장경애의승계인한국토지주택공사

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2018-10-26 / 2018-10-19

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 총 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '개요: 비고:'에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 이 점은 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에는 "엘케이뉴탑4차"와 유사한 연식(2011년 준공) 및 규모를 가진 건물들이 다수 존재합니다.

주변의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대 주택 거래가 2026년 7월 기준으로 2억 5천만원에서 2억 6천 3백만원 수준에서 이루어졌습니다 [JSON 데이터 참조].

* 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 2억 5천만원 (약 4,752만원/평)

* 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 2억 4천 8백만원 (약 3,250만원/평)

* 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 2억 6천 3백만원 (약 4,052만원/평)

본건의 감정가는 1억 6백만원이며, 건물 면적 19.80㎡ (약 6평) 기준 평당 약 1,767만원으로 산정되었습니다. 이는 주변 유사 물건들의 실거래가 기준 평당 가격(약 3,250만원~4,752만원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정가 산정 시점과 시장 상황의 차이, 또는 본건 고유의 특수성 때문일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 인근 시내버스 정류장 이용도 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 광안리 해수욕장과 수영역 상권 접근성이 좋습니다.

* 건물내부시설: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요할 수 있습니다.

* 7층 이용상황: 건축물 현황도상 7층은 통신실/관리실로 되어 있으나, 실제로는 701호로 표시되는 구분 등기되지 않은 내부 이용 상황이 확인되었습니다. 소유 관계, 점유 관계 등에 대해 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대 관계는 미상으로, 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 교통 접근성과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 그러나 중복사건, 7층의 불분명한 이용 상황 등 추가 확인이 필요한 잠재적 리스크가 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 형성된 점은 투자 포인트가 될 수 있으나, 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선 수영역)의 뛰어난 교통 접근성.

* 광안동이라는 입지적 장점과 풍부한 생활 편의 시설.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 주택들이 평당 약 3,250만원에서 4,752만원 사이의 가격으로 거래되고 있습니다. 본건의 건물 면적 19.80㎡(약 6평)를 기준으로 하면, 현재 시장 가격은 약 1억 9,500만원에서 2억 8,500만원 사이로 추정됩니다.

하지만 본 건은 중복사건, 7층의 공부상 불일치 등 추가 확인이 필요한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 감정가(106,000,000원)보다는 높게, 또한 주변 시세의 하단부를 고려하여 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 심층적인 검토를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.