나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [16] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (16)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 4층 405호

용도: 도시형생활주택

감정가: 141,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 9.13㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.13㎡ (약 2.76평)

건물면적: 25.68㎡ (약 7.77평) (전용면적 기준)

건물지분: 25.68㎡ (약 7.77평)

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건물명: 엘케이뉴탑4차 (LK뉴탑4차)

준공년도: 2011년 (2011년 10월 13일 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 7층 중 4층 405호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산지하철 2호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1, 을2)입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존 (갑1) 2011.10.18

근저당 (을1) 2011.10.18 (말소예정)

근저당 (을2) 2011.10.18 (말소예정)

소유권이전 (갑2) 2011.10.27

주택임차권 (을3) 2024.10.31 (한국토지주택공사, 70,000,000원, 말소예정)

강제경매 (갑3) 2024.12.12 (김채윤, 60,000,000원, 말소예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-31

확정일자: 2022-05-12

배당신고일자: 2024-10-31

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건과 관련된 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 인근 상권

본건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업지역으로, 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있습니다. 부산지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 임대수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 주변 시세

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택(전용면적 약 17~25㎡)이 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가 141,000,000원은 최근 시장 가격 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 편의점, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주요 시설 접근성

* 부산지하철 2호선 수영역: 도보 약 5-10분 거리

* 광안리 해수욕장: 차량 약 10분 거리

* 부산 시내 주요 지역 접근성 우수

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2011년 준공으로 약 13~14년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 7층 이용상황

감정평가서 요약에 따르면, 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로 별도 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사 시 701호로 표시되는 현관문이 소재한다고 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 상황과 공부상의 내용 간 차이가 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등을 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 해당 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 시장 거래가보다 현저히 낮게 책정된 점, 7층 이용 상황에 대한 특이사항이 기재된 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 풍부한 임대수요 및 시세 상승 잠재력 보유

* 인수되는 권리 없음으로 명도 관련 부담 최소화

* 감정가 대비 낮은 시장 가격으로 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 실거래가가 248,000,000원에서 263,000,000원 수준임을 감안할 때, 시세 반영이 미흡한 것으로 판단됩니다.

따라서, 입찰 시점의 경쟁 상황 및 본건의 특이사항(7층 이용 관련)을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원에서 220,000,000원 사이 에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 7층 이용 상황에 대한 추가 확인이 필요한 점을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.