나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [25] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (25)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 6층604호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 공동주택으로도 이용)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.42㎡ (약 7.09평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (등기부상 김채윤)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: (별도 기재 없음)

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제6층 제604호임. 외벽은 화강석붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 타일 및 마루, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었음.

* 토지 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역임.

* 건축물대장 정보:

* 주소: 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지 (신주소: 부산광역시 수영구 무학로9번길 31)

* 건물명: 엘케이뉴탑4차 (LK뉴탑4차)

* 총 층수: 7층

* 건물 전용면적: 23.42㎡ (약 7.09평)

* 건축년도: 2011년

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권 등)는 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부상 채권 총액: 960,000,000원 (근저당 720,000,000원 + 180,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최현우

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-11-23

* 배당신고일자: 2025-01-15

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 등기부상 별도 기재사항 없음)

4. 상권분석

* 입지: 부산 2호선 수영역 역세권으로, 광안동 지역에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 지역으로, 상업 및 주거 기능을 겸비하고 있음.

* 교통 접근성: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 교통이 매우 편리함.

* 상권 특성: 수영역 인근의 활발한 상권과 배후 주거 단지를 동시에 갖추고 있어 안정적인 수요 확보가 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 부산 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어남.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 관광지: 광안리 해수욕장, 광안대교 등이 인근에 위치하여 여가 활동 및 관광에 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있으며, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 7층 통신실/관리실 관련: 집합건축물대장 및 현황도상 7층은 통신실/관리실로 별도 구분등기가 되어 있지 않으나, 현장에서 701호로 표시되는 현관문이 소재하는 바, 내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등에 대해 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인 필요.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 표시되어 있으나, 등기부상 임차인 최현우는 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 2호선 수영역 역세권에 위치한 엘케이뉴탑4차 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 2011년에 준공되어 비교적 신축이며, 외벽 마감 등 외관 상태도 양호한 편입니다. 등기부상으로는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 7층의 미등기 이용 상태에 대한 추가적인 확인과 임대 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 수영역 초역세권으로 높은 환금성과 투자 가치 기대.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 도시형생활주택 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

* 권리 분석의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰 후 권리 문제 최소화.

* 주변 환경: 광안리 해수욕장 등 관광 명소 인접으로 인한 부가 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(23.42㎡, 약 7.09평)의 엘케이뉴탑4차 또는 인근 오피스텔의 매매가는 약 125,000,000원에서 145,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 115,000,000원으로, 현재 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 상황과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 가격의 약 90~95% 수준 또는 감정가 대비 10~15% 이상 상승을 예상하여, 본건의 예상 입찰가는 128,000,000원으로 제안합니다.

주변 시설 분석 결과, 광안동 99-7번지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.