나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [11] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (11)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층305호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 139,000,000원

* 토지면적: 9.13㎡ (약 2.76평)

* 건물면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물명: 엘케이뉴탑4차

* 건축연도: 2011년

* 총 층수: 7층

* 해당층: 3층

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재, 부산지하철 2호선 수영역 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 도로: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1).

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 모든 근저당권, 주택임차권(을3), 강제경매(갑3) 등은 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 유치권, 법정지상권 등의 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김재근의 승계인 한국토지주택공사

* 보증금: 69,000,000원

* 차임: 160,000원

* 전입일자: 2019년 10월 28일

* 확정일자: 2019년 10월 28일

* 배당신고일자: 2025년 01월 03일

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 69,000,000원

* 차임: 160,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 28일

* 확정일자: 2019년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산 수영구 광안동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하며, 수영역 역세권으로 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 지역임.

* 주변에 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 상업 활동 및 주거 생활에 필요한 기반 시설이 비교적 잘 갖추어져 있음.

* 역세권 입지로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 지역 내 시세 변동에 따라 투자 가치가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됨. (상세 사항은 현장 방문 또는 추가 조사 필요)

* 건물 내부: 철근콘크리트구조로, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 특이사항: 건물 7층 일부가 집합건축물대장상 통신실/관리실로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 별도 현관문이 존재하여 실제 이용 현황에 대한 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 7층 이용 상황 불분명: 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있어, 경매 진행 및 응찰 시점에 정확한 점유, 소유, 이용 관계를 재확인할 필요가 있음.

* 중복 사건 및 공동 담보: 관련 등기부등본 및 경매 서류를 통해 사건 진행 상황 및 복잡성을 충분히 파악해야 함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 내부 점유 현황을 재확인하는 것이 중요함.

1.6. 종합의견

본건은 부산 수영구 광안동 수영역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 입지적 장점과 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없다는 점이 긍정적입니다. 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 다만, 7층의 내부 이용상황 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필수적이며, 이를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고 정확한 낙찰가 산정에 임해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산지하철 2호선 수영역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아, 시세 차익 및 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 부산 도심으로의 접근성이 용이하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(25.25㎡)의 주택이 2026년 7월 2억 4,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(25.68㎡)의 시세는 약 2억 5,000만원 내외로 추정됩니다. 본건의 감정가 1억 3,900만원은 이러한 시세보다 상당히 낮게 평가되어 있습니다.

권리 인수 부담이 없고 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 감정가 이상의 경쟁이 예상됩니다. 다만, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 잠재적인 수익률을 확보하면서도 경쟁에서 유리한 위치를 점할 수 있는 가격대입니다. 실제 입찰 시에는 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.