나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [4] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

감정가: 117,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 2층 203호

건물용도: 도시형생활주택

건물명: 엘케이뉴탑4차

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제2층 제203호

건축일자: 2011년 10월 (사용승인일 기준)

건물총면적: 789.59㎡ (약 238.87평)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적(전용면적): 22.01㎡ (약 6.66평)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 수영역은 3호선과의 환승역으로 부산 시내 전반으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 여부

본 물건지 인근에는 다양한 편의시설(마트, 식당, 금융기관 등) 및 주거, 상업 시설이 발달해 있습니다. 부산 지하철 2호선 수영역은 복합 환승센터로 유동인구가 많은 지역입니다. 수색 결과, 본 물건지 인근 및 수영역 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2011년 10월 18일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 720,000,000원)

등기부채권 총액: 953,000,000원 (근저당 720,000,000원 + 180,000,000원, 강제경매 60,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (강기훈의 승계인)

보증금: 53,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2020년 08월 05일

확정일자: 2020년 07월 01일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 시장 가격 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 기준 약 17~25㎡)의 다세대주택 실거래가는 2026년 7월 기준으로 약 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원 사이에서 형성되어 있습니다.

평균 거래가: 2억 5,600만원 (3개 매물 평균)

면적당 평균 거래가: 약 11,850,000원/㎡ (3개 매물 평균)

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본 건의 감정가는 117,000,000원이며, 면적당 감정가는 약 5,315,000원/㎡입니다. 최근 실거래가 평균인 약 11,850,000원/㎡와 비교할 때, 감정가는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다. 이는 경매 시장에서의 시세 차익 가능성을 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 타일 및 마루 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 이중창입니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

기호(#2~#21)은 도시형생활주택(다세대)으로, 기호(#22~#26)은 오피스텔로 이용 중입니다. 본 건(203호)은 도시형생활주택으로 이용될 것으로 예상됩니다.

5.3. 특이사항 (7층 관련)

건물 등기부 및 현황도상 7층 일부(701호로 표시되는 현관문 소재)는 통신실/관리실로 별도 구분등기가 되어 있지 않으나, 현장 조사 시 내부 이용 상황, 소유 및 점유 관계에 대한 재확인이 필요합니다. 이는 경매 응찰 시 참고해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 사건과의 연계성을 고려해야 합니다.

6.2. 7층 관련 사항

건축물 현황도상 별도 구분등기 없는 7층 공간의 현황 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 과정이나 향후 이용 시점에 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 특히, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 7층 공간 관련 특이사항은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 초역세권으로 대중교통 및 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가 비율이 낮아 높은 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 임차인으로 인수되는 권리 없으며, 보증금 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로 임대 수요 꾸준 예상.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 2억 6천만원 내외로 추정됩니다. 감정가(1억 1천 7백만원) 대비 높은 가치 상승 여력이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 2억 2천만원 ~ 2억 4천만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 명도 및 7층 관련 이슈에 대한 리스크 감안 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.