나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52518 [2] 전라남도 순천시 서면 선평리 66-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "순천소방서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 노변상가 등이 소재하는 성숙중인 상가지대 및 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 통과하는 간선도로에 버스정류장이 소재 하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호3 : 부정형의 토지로서, 주거기타(창고부지 및 전)로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 광대로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음. 기호3 : 남서측으로 세로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 3 공통 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 기호1, 3 토지상에 식재된 조경수 등은 토지에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 제1, 2종근린생활시설로서, 외벽 : 스톤코트, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창임. 기호4 : 경량철골조 강판지붕 단층 사무소 및 창고로서, 내외벽 : 판넬마감, 강판마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2 : 1층은 소매점으로, 2층은 사무소(현 공실)로 이용중임. 기호4 : 사무소 및 창고로 이용중임.

설비내역

기호2 : 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호4 건물의 귀 제시목록상 지붕은 "강판지붕"이나, 현황 스레트지붕, 강판지붕 및 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52518 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천원예농업협동조합

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 순천시 서면 선평리 66-1

토지면적: 677.00㎡ (약 204.8평)

건물면적: 103.63㎡ (약 31.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 현황

용도: 창고시설, 근린생활시설, 사무소

건물 구조:

* 기호2: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 (제1, 2종근린생활시설)

* 기호4: 경량철골조 강판지붕 단층 (사무소 및 창고)

건물 이용 상태:

* 기호2: 1층은 소매점, 2층은 사무소(현 공실)로 이용 중

* 기호4: 사무소 및 창고로 이용 중

건물 설비내역: 기호2 건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

2.4. 가격 정보

감정가: 609,341,600원

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 선평리 소재 "순천소방서" 남서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 아파트단지 및 노변상가 등이 소재하는 성숙중인 상가지대 및 근교 농촌지대임.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 통과하는 간선도로에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

1.1. 3. 도로상태

* 기호1 토지: 남동측으로 광대로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

* 기호3 토지: 남서측으로 세로의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1, 3 공통: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)), 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 1994-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임.

1.2. 2. 등기부상 권리관계

* 말소기준권리: 2024-06-28 접수된 순천원예농업협동조합의 근저당권 (을19-토지, 을10-건물)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 참고)

* 등기부채권 총액: 3,216,000,000원

1.2. 3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건 소재지는 단독주택, 아파트 단지, 노변 상가가 혼재하는 지역으로, 성숙 중인 상가지대와 근교 농촌지대가 복합된 특성을 보임.

주변에 순천소방서가 위치하여 공공기관의 접근성이 양호한 편임.

1.3. 2. 상업시설 현황

인근 선평리 일대에 다이소, 메가MGC커피, 뚜레쥬르, 이디야커피, 배스킨라빈스, 마트 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

건물 자체도 근린생활시설, 소매점, 사무소, 창고 등으로 이용 가능하여 복합적인 상업 활동의 잠재력을 가짐.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능함.

* 주변 공공기관: 순천소방서가 인접해 있음.

* 편의시설: 노변상가 및 상업지구가 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 용이함.

1.4. 2. 지역 이슈

본건이 속한 순천시 서면 일대에서는 과거 폐기물처리시설(쓰레기 매립장) 건립 관련 이슈가 있었으며, 주민 반대와 혐오시설 인식으로 인해 지역 내 민감한 사안으로 다루어진 바 있음. 이는 지역의 잠재적 개발 방향이나 주민 정서에 영향을 줄 수 있는 요소임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

허 임차인은 1994년부터 전입(사업자등록)되어 있으며 대항력이 있음. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 보증금/차임이 미상인 경우 금액이 없더라도 인수 또는 명도 협상에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

1.5. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명시된 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 이를 인수해야 함. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

1.5. 3. 토지 이용 계획상 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거지역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.5. 4. 공부상 건물 현황 차이

기호4 건물의 경우, 공부상 지붕은 '강판지붕'이나 현황은 스레트, 강판, 판넬지붕으로 확인되어 공부와 현황이 상이함. 이는 향후 재건축이나 증축 시 문제가 될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 서면 지역에 위치한 창고시설 및 근린생활시설 용도의 물건으로, 순천소방서 인근에 자리하고 있으며 주변은 주택, 상가, 농촌지대가 혼재된 지역임. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 6억 9백여만 원 수준임.

권리 분석상 순천원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 그러나 대항력 있는 임차인(허 )의 존재와 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 낙찰자가 부담해야 할 주요 리스크임. 특히 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있음.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 존재함. 또한, 해당 지역(서면)은 과거 폐기물처리시설 건립 관련 주민 반대 등 지역 개발과 관련된 민감한 이슈가 있었던 점을 참고할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 시너지 효과 기대: 창고시설과 근린생활시설 용도의 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있음.

* 지역 개발 잠재력: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 용도 변경 가능성 있음.

* 교통 및 기반 시설 접근성: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장이 있어 기본적인 교통 편의 제공. 순천소방서 등 공공기관 인접.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 609,341,600원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권 및 대항력 있는 임차인(허 )의 명도 관련 불확실성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 확인되나, 임차인의 실제 요구사항이나 지상권 관련 비용은 별도로 파악해야 할 잠재적 부담입니다.

따라서, 상기 리스크 요인을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 정확한 시세 및 권리관계 재확인이 필수적입니다. 현재 시점에서는 명확한 시세 정보 및 예상 명도 비용 산정이 어려워 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 낙찰자는 지상권 관련 권리자 및 임차인과 협의를 통해 잠재적 비용을 최소화하는 방안을 강구해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.