나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [17] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (17)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층501호

건물구분: 도시형생활주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 7.42㎡ (약 2.24평)

건물면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산 지하철 2호선 수영역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 동일일자 근저당권(을2), 2011년 10월 27일 소유권 이전(갑2), 2024년 4월 8일 주택임차권(을3, 김리하), 2024년 12월 12일 강제경매(갑3, 김채윤) 등의 권리들이 존재합니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 주택임차권(을3), 강제경매(갑3)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 960,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 2.임차인 정보

본 물건에는 김리하 씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금 60,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 10월 7일입니다.

임차인 김리하 씨는 배당신고일자(2024년 4월 8일) 기준으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(17.38㎡ ~ 25.25㎡)의 주택들이 2026년 7월 기준으로 248,000,000원에서 263,000,000원 사이에 거래되었습니다.

이를 면적당 가격으로 환산 시, 제곱미터당 약 9,821,782원에서 14,384,349원 수준입니다. 평당으로는 약 32,450,000원에서 47,440,000원입니다.

이는 본 물건의 감정가(112,000,000원, 제곱미터당 약 5,369,127원, 평당 약 17,750,000원) 대비 현저히 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본 건의 전용면적(20.86㎡, 약 6.31평)을 고려할 때, 시장가치는 약 250,000,000원 이상으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

부산 지하철 2호선 수영역 인근에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

인근에 형성된 상업 및 주거지역으로 인해 각종 편의시설(마트, 식당, 은행 등) 이용이 수월할 것으로 예상됩니다.

주변 환경이 주거 및 업무 시설로 구성되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 7층의 일부(701호로 표시되는 현관문 소재)가 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로 등기되어 있으나 별도의 구분등기는 되어 있지 않은 점은 현장 방문 시 내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

'중복사건, 공동담보'라는 특이사항은 경매 절차상 복잡성이 존재할 수 있음을 나타내지만, 말소기준권리 분석 결과 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치한 입지적 강점을 지니고 있습니다.

감정평가액이 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 7층 일부 공간의 공부상 현황과 실제 이용 현황 간의 차이에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 이에 따라 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

이러한 부분을 면밀히 검토하고 현장 확인을 마친다면, 가치 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수영역 역세권이라는 점은 향후 임대 및 매매 시 높은 수요를 기대하게 합니다.

* 상승 여력: 감정가 대비 낮은 시세는 시세 차익을 위한 투자 매력도를 높입니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 주거 및 상업 시설은 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 112,000,000원이나, 주변 시세는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

인수할 권리 부담이 없으며, 7층 관련 리스크를 감안하더라도 시장 가치 대비 낮은 감정가로 인해 투자 매력도가 높습니다.

잠재적 리스크(7층 이용 현황 등)에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 확인 후, 보수적으로 시장 가치의 하단부 혹은 중간값 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.