나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [22] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (22)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 소재 및 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 6층 601호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 7층 (본건 6층 소재)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.28㎡ (약 2.50평)

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평) - 전용면적 기준

건물지분: 23.28㎡ (약 7.04평)

1.4. 가격 정보

감정가: 114,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 2호선 수영역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항

경매 구분 상 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

임차인: 송초희

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-23

확정일자: 2020-12-08

배당신고일자: 2025-01-24

대항력: 없음

3.2. 권리 분석 요약

임차인 송초희씨는 대항력이 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특수물건 및 참고사항

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. [cite:None]

건축물 현황도상 7층은 통신실/관리실로 별도 구분 등기가 되어 있지 않으나, 현장에서 701호로 표시되는 현관문이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 주거 혼합지역

본 물건이 위치한 광안동 일대는 주거용 오피스텔 및 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 있는 지역입니다.

4.2. 역세권 프리미엄

부산 도시철도 2호선 수영역과 인접하여 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로, 상권 활성화 측면에서 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 부산 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 수영역 주변 및 광안동 일대에 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 의료시설: 인근에 종합병원 및 의원급 의료기관이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다. (구체적인 병원명은 검색 결과에서 상세 확인 필요)

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 검색 결과에서 상세 확인 필요)

5.2. 주변 환경

광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공공시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 관련

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 진행이나 낙찰 후 권리 확정에 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 7층 이용 현황 관련

건축물대장상 통신실/관리실로 된 7층 부분이 현장에서 701호로 사용되고 있는 정황이 있습니다. 이는 공부와의 불일치 문제로, 추후 명도 또는 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장 등을 통해 상세히 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 송초희씨는 대항력이 없으나, 혹시 모를 명도 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 예측 불가능한 상황에 대비하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 2호선 수영역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다. 감정가 1억 1천 4백만원은 23.28㎡(약 7평)의 오피스텔임을 감안할 때 시세 대비 적정 수준인지 추가 분석이 필요합니다. 특히 '중복사건'이라는 특이사항과 7층의 공부상 불일치 문제는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

수영역과 인접한 우수한 교통 환경은 임대 수요 확보에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출에 기여할 수 있습니다.

8.2. 생활 및 편의 인프라

주변에 다양한 편의시설과 더불어 광안리 해변 등 여가 공간이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

광안동 지역은 지속적인 발전 가능성을 가진 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 없음)

현재 파악된 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 20.36㎡~21.28㎡)의 오피스텔이 2024년 5월 기준 약 9,000만원에서 13,900만원 사이에서 거래되었습니다. 특히 수영역디온플레이스어반의 39Am² (전용 21.28㎡)가 2026년 7월 30일 11층 매물이 1억 1,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 광안동 화목오피스텔의 21평형(약 70㎡)이 8,000만원에 매매된 사례가 있습니다. LK뉴탑4차 자체의 최근 매매 실거래가는 2024년 5월 30일, 35.84㎡ 면적이 10,100만원에 직거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세 분석 및 감정가 114,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 요인(중복사건, 공부 불일치 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면, 다음과 같습니다.

* 현 시세 하단: 약 90,000,000원

* 현 시세 상단: 약 115,000,000원

* 감정가: 114,000,000원

잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

약 9,500만원 ~ 11,000만원 범위에서 물건의 명확한 현황 및 법적 쟁점을 면밀히 파악한 후 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.