나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31855 [3] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하며, 대학교 주변의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1-4)일반철골 및 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 303호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬붙임 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1-4)교육연구시설(학원)(현황 공실)임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕진동1가 1277-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 덕진동1가 1277-3 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

기호1-4)의 공부상 용도가 "의원"이나 용도변경(2017.10.25)으로 현황은 교육연구시설(학원)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 현황조사 및 감정평가일 현재 "공실상태"임.
2. 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 용도변경(2017.10.25)으로 건축물대장에는 "교육연구시설(학원)"으로 등재되어 있음.
3. 2026. 4. 30. 본건이 소재하고 있는 광장타워 관리사무소의 위탁관리회사인 "대동코리아"로부터 제출된 서면에 의하면 2026. 3.까지 관리비 1,242,096원이 미납된 상태임(이에 대한 세부사항 등은 대동코리아[063-905-8093]에 문의 바람).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31855 (3)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 306호 (도로명 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 명륜5길 15-5)

용도: 근린상가 (건축물대장상 교육연구시설(학원))

감정가: 68,000,000원

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOO

특이사항:

* 현황조사 및 감정평가일 현재 공실 상태임.

* 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 용도변경(2017.10.25)으로 건축물대장에는 "교육연구시설(학원)"으로 등재되어 있음.

* 2026년 3월까지 관리비 1,242,096원이 미납된 상태임. (문의: 대동코리아 063-905-8093)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치함.

* 대학교 주변의 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대임.

* 교통상황:

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태:

* 본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 2013년 2월 28일 접수된 장계농업협동조합의 근저당권 (을5, 480,000,000원).

* 본건 임의경매 신청 채권자는 장계농업협동조합임 (갑9, 2025년 10월 31일, 436,058,377원).

* 그 외 소유권 이전 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건은 현재 공실 상태로 임차인과 관련된 인수 부담은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

* 대학교 인근의 활발한 상업 지역에 위치하고 있어 유동인구가 풍부한 지역임.

* 근린생활시설, 교육연구시설, 업무시설 등이 혼재하여 다양한 업종의 사업이 가능할 것으로 판단됨.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없음.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 대학교와 상가지대가 형성되어 있어 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

* 교통:

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비:

* 2026년 3월까지 총 1,242,096원의 관리비가 미납되어 있어, 낙찰 후 인수 또는 정산이 필요할 수 있음.

* 정확한 미납 내역 및 정산 절차는 관리사무소 위탁관리회사인 대동코리아(063-905-8093)에 문의해야 함.

* 공실:

* 현재 공실 상태이므로, 빠른 시일 내 임차인을 확보하여 공실 위험을 해소해야 함.

* 용도 변경:

* 등기부상 용도("의원")와 건축물대장상 용도("교육연구시설(학원)")가 다르나, 이는 2017년 용도 변경에 따른 것으로 현황은 학원임. 실제 사용 시 용도에 따른 인허가 사항 확인이 필요할 수 있으나, 현재는 학원으로 등재되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

* 본건은 전주시 덕진구의 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설 및 교육연구시설로, 대학가 인근의 풍부한 유동인구를 배수할 수 있는 입지를 갖추고 있음.

* 건물은 일반철골구조의 6층 건물 중 3층에 위치하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확함.

* 현재 공실 상태이나, 우수한 입지 조건으로 인해 향후 임차인 확보 시 안정적인 수익 창출이 기대됨.

* 다만, 미납 관리비 정산 및 공실 해소를 위한 적극적인 노력이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 상권에 위치하여 젊은층 및 학생들을 대상으로 한 업종에 유리함.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 추가적인 법적 분쟁 소지가 적음.

* 합리적인 감정가 대비 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 적극적인 임차 활동을 통해 공실 리스크를 최소화할 경우, 높은 수익률 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 하므로 본 보고서에서 단정적으로 제시하기는 어려움.

* 감정가는 68,000,000원이므로, 이를 기준으로 시장 상황과 본건의 가치를 고려하여 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직함.

* 공실 기간 및 미납 관리비 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.