나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [3] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

건물면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 수영역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 시내버스정류장 및 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 해당 근저당권 및 이후 접수된 소유권이전, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택임차인 이성준은 2021년 12월 17일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 60,000,000원, 차임 0원입니다. 그러나 등기부등본 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 이는 매각으로 인해 임차권이 소멸됨을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인은 별도로 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 편의시설과 주거 단지가 밀집해 있습니다. 수영역 인근은 유동인구가 많고 상업 시설이 발달해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 오피스텔 및 도시형생활주택이 많아 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 본건은 2층 202호입니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 화강석붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 타일 및 마루로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 이중창입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건 면적(19.80㎡) 기준 예상 시세는 약 23,500,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보이므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다. 또한, 총 채무액이 960,000,000원에 달하는 점은 참고할 필요가 있습니다. 건물의 7층 일부(통신실/관리실)가 구분등기 없이 별도 관리되고 있다는 점은 추후 소유권 관계나 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수영역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 모든 권리가 말소되는 깨끗한 등기부 상태를 가지고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 시세가 현저히 낮다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 보증금 회수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 지하철역 인접성은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 모든 권리가 소멸되는 경매 물건이므로 법적인 리스크는 적습니다. 만약 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리가 크다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(다세대주택)의 면적별 가격 추이를 고려할 때, 본건(19.80㎡)의 예상 시세는 약 23,500,000원 내외로 분석됩니다. 이는 감정가(105,000,000원)와 큰 차이를 보이므로, 감정평가의 적정성에 대한 재검토가 필요합니다. 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세 수준을 반영하여 약 23,000,000원 ~ 25,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 단, 이는 제공된 제한적인 시장 데이터에 기반한 추정치이므로, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인 이성준 씨의 보증금 60,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무가 없으나, 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.