나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [2] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층501호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 172,000,000원

토지면적: 16.34㎡ (약 4.94평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 3호선 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 3,300,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 3,400,000,000원입니다.

현재 임차인으로 조형두 씨가 등록되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 260,000원, 전입일자 2022년 2월 9일, 확정일자 2022년 1월 27일입니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 등기사항으로 소유권보존, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등이 있으나 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 망미동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

배산역을 중심으로 한 대중교통망과 망미중학교 등 교육 시설 인접으로 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

오피스텔 공급량 및 주변 지역의 수요에 대한 추가적인 분석이 필요하며, 이는 향후 임대 수익률과 직결될 수 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 일부 연립주택 등 공동주택과의 복합적인 이용 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 3호선 배산역 이용 가능, 시내버스 노선 다수 운행.

* 교육: 망미중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 충족 가능.

* 주거환경: 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건, 공동담보: 경매 물건 특성상 추가적인 채무 관계나 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종 일반주거지역 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 최근(2025-08-13) 용도지역 변경이 있을 수 있어 향후 토지 이용에 대한 검토가 필요합니다.

* 이용 용도의 혼재: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 일부 이용 상태에서 공동주택(다세대주택)으로도 언급되어 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (다만, 본건 501호는 전유부상 오피스텔로 특정됩니다.)

1.6. 종합 의견

부산 수영구 망미동에 위치한 본 오피스텔은 배산역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고, 학교 및 근린생활시설 등 생활 인프라가 양호한 편입니다.

상당한 금액의 채권 총액이 존재하나, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

유동화 물건 및 공동담보라는 특수성은 경매 절차 진행 시 주의가 필요하지만, 이러한 요소들이 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수도 있습니다.

건축물대장상 업무시설로 되어 있으나, 건물 전체적으로 주거 및 업무 용도가 혼재된 점을 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배산역 역세권의 편리한 교통 환경.

* 주거 및 상업 시설이 적절히 혼합된 지역의 입지.

* 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계.

* 유사 물건 대비 합리적인 감정가로 낙찰 받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례 및 지역 시세 조사를 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있으며, 유사 면적대의 오피스텔이 대략 160,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85%~95% 수준(146,200,000원 ~ 163,400,000원)을 초기 입찰가 범위로 설정하고, 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 본 건은 유동화 물건으로 경매 절차 진행 상황을 주시하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.