나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [3] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (3)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26번지, 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층502호

신 주소: 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 (망미동)

건물 명칭: 엘이즈엠26

주 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

총 층수: 지하 0층, 지상 7층

사용승인일: 2021년 11월 17일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.594175133705086㎡ (약 4.72평)

건물 면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물 지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 164,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산 지하철 3호선 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

망미동 970-26번지: 도시지역, 제3종일반주거지역.

망미동 970-26번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역.

망미동 967-8번지: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2022-01-18 접수)

근저당권: 부산은행 (3,300,000,000원, 2022-01-18 접수) - 말소기준권리

주택임차권: 서종군 (100,000,000원, 2024-02-26 접수) - 말소

임의경매: 에이치에프비사이유동화전문 (1,600,000,000원, 2025-11-26 접수) - 말소

등기부채권 총액: 3,400,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 100,000,000원

차임: 230,000원

전입일자: 2022-02-11

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2024-02-26

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차에서 보증금은 배당을 통해 변제받거나 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준 권리

말소기준 권리는 부산은행의 근저당권 (을1) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다세대 주택 및 주거 지역과 인접하여 주거 밀집 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 해당 물건의 상권 가치

오피스텔로서의 상권 가치는 주변 배산역 역세권 및 망미동 일대의 주거 수요와 연관됩니다.

신축 건물(2021년 준공)이라는 점은 긍정적이나, 소형 평형으로 1인 가구나 소규모 사업체에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

부산 망미중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

그 외 다수의 학교가 분포하고 있습니다.

5.3. 의료시설

인근 지역의 병원, 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

정확한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

현장 조사 및 확인 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 법적 제약

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 일부 지역에 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다.

교통이 편리하고 주거 환경이 갖춰진 입지 조건을 가지고 있으며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 사무실 용도로 적합합니다.

권리상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없습니다.

다만, 높은 채권 총액은 해당 물건의 개발 규모나 신용 관계를 시사합니다.

7.2. 투자 전망

신축 건물이라는 점과 편리한 교통 환경을 고려할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 적정 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

하지만 경매 시장의 경쟁 상황 및 실제 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 부산 지하철 3호선 배산역 역세권 (도보 이용 가능 거리)

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 주변 편의 및 교육시설 접근 용이

8.2. 시세 대비 메리트

감정가 1억 6,400만 원 대비, 유사 면적 및 신축 오피스텔의 시세가 더 높을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

(예상 시세: 본건과 유사한 조건의 오피스텔 시세는 대략 1억 7,000만 원 ~ 1억 9,000만 원 수준으로 추정됩니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(27.35㎡)과 동일 건물 내 유사 물건 및 인근 지역 신축 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

현재 시세는 대략 1억 7,000만 원에서 1억 9,000만 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

이는 감정가 1억 6,400만 원보다 다소 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

시세 대비 메리트를 고려하고, 낙찰 후 명도 및 추가 비용을 감안할 때,

보수적인 시각에서 감정가 대비 85~95% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 5,000만 원에서 1억 5,500만 원 수준으로 제안합니다.

실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.