나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51958 [2] 서울특별시 강동구 암사동 422-7 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2024-05-21) 외벽: 치장벽돌 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바: 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51958 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 냉동냉장수산업협동조합

감정가: 632,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 422-7, 2층 202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.80㎡ (약 16.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2024년 5월 21일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주상용 건물과 다세대주택이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 암사역에서도 도보 5분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

근저당권, 임의경매개시결정 등 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 470,000원

* 전입일자: 2024년 6월 14일

* 확정일자: 2024년 6월 21일

* 배당신고일자: 2025년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 암사동 일대는 주상복합 및 다세대 주택이 밀집한 주거 지역입니다. 인근에 성덕고등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 명일역과 버스 정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호합니다. 상권 자체는 일상생활에 필요한 편의시설을 중심으로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의점, 식당, 소규모 상점 등이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성덕고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 5호선 명일역 및 암사역이 인근에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 올림픽대로, 구리암사대교 등을 통한 차량 이동도 용이합니다.

* 편의시설: 암사 시장, 각종 상점, 식당 등이 분포되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 천호 이마트, 굽은다리 홈플러스, 스타필드 하남 등 대형 마트 이용이 편리한 편입니다.

* 자연환경: 한강, 공원, 암사 선사유적지 등이 인근에 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 기타: 건물은 2024년에 신축되어 매우 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 최고 층수 제한이 있습니다.

- 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발 163m 이하), 비행안전제3구역(전술) 등 군사 및 안전 관련 제한사항이 있습니다.

- 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 증축 시 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

- 공장설립승인지역으로 공장 설립이 제한됩니다.

- 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오감을 주는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 가치 변동이 본 물건에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년에 신축된 최신 건물이라는 점에서 큰 장점을 가지고 있습니다. 강동구 암사동의 주거지역에 위치하며, 명일역과 암사역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 학교, 시장, 편의시설, 그리고 한강 등 자연환경까지 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 제2종일반주거지역 등의 용도지역 제한과 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 방안이나 개발 시 이를 충분히 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년에 사용승인된 건물로, 하자 보수 등 초기 유지보수 비용을 절감할 수 있으며 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 입지: 강동구 암사동의 주거 지역에 위치하며, 지하철역 및 생활 편의 시설, 자연 환경 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등에 따라 가치 상승의 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대 주택 매매가는 2022년 준공된 47.85㎡ 물건이 590,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 2024년 준공된 최신 건물로, 감정가는 632,000,000원입니다. 최근 거래 사례 및 건물의 신축 연도를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 낙찰 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰가는 640,000,000원에서 670,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 이에, 예상 입찰가는 650,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.