나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (7)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 4층401호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 3월 17일

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 348,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철(매교역, 수인분당선)이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권보존은 강민규 외 1명이며, 접수일자는 2023년 3월 31일입니다. 을구의 근저당권(케이앤엘엔피엘대부주식회사, 960,000,000원 및 720,000,000원) 및 주택임차권(김서영, 210,000,000원) 등은 모두 말소 예정입니다. 수원지방법원 2025타경55984 임의경매개시결정(경기수산업협동조합, 1,422,191,585원) 등기 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김서영

보증금: 210,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2024년 3월 18일

확정일자: 2024년 3월 5일

배당신고일자: 2025년 3월 20일

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 경매 매각으로 인해 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

기타 등기사항: 본 물건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리(근저당권, 임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김서영은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

건물 주변은 주거 시설과 상업 시설, 교육 시설이 복합적으로 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보를 바탕으로 주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- I'MHOME (17.59㎡, 2015년 준공): 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다.

- 진영빌라 (84.12㎡, 1991년 준공): 2025년 12월 178,000,000원에 거래되었습니다.

- 인계파크빌 (71.18㎡, 2015년 준공): 2026년 7월 290,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 시세 분석 및 예상 입찰가

본건은 2023년 3월 사용승인된 신축 건물(건물면적 55.94㎡)로, 주변 유사 면적의 2015년 준공 건물(71.18㎡)이 2026년 7월 290,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 348,000,000원은 신축 연식 대비 적정 수준으로 판단되나, 유사 면적의 거래가격을 고려하면 다소 높은 감정가일 수 있습니다.

감정가 대비 보수적인 접근과 주변 시세, 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 295,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 제안합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

거주인의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태는 외부 관찰, 탐문, 표준적인 상황 등을 통해 파악되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

수원시청 인근에 위치하여 관공서, 상업 시설, 금융 시설 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 조사 결과, 인근 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

해당 사항 없음.

6.2. 기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

6.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 공동담보 물건으로, 채무 규모가 상당하므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.4. 외부 관찰 정보

내부 관찰이 제한적이므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 채무 총액이 높고 감정가가 주변 시세 대비 높은 편일 수 있다는 점을 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 2023년 사용승인된 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

- 수원시청 인근 역세권 입지로 미래 가치가 높습니다.

- 권리상 인수되는 부담이 없어 명도 완료 후 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 입찰을 고려하신다면, 295,000,000원 ~ 315,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 산정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.