나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [5] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 106, 107호와 복층구조(내부 계단 설치)로 1동으로 사용중임
2. 경계벽의 제거로 인해 독립성을 상실한 것이 일시적이며, 전유부분의 위치 등이 특정 가능하고 경계벽 복원 등에 과다한 비용이 소요되지 않고 복원이 용이함(26.07.31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50460 (5)

* 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 413,000,000 원

* 토지 면적: 49.41㎡ (약 14.95평)

* 건물 면적: 166.01㎡ (약 50.22평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주어룡신용협동조합

* 특이사항: 공동담보 물건, 106호 및 107호와 복층 구조로 1개 동으로 사용 중.

1.1. 입지조건

* 본 건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

* 남측과 동측으로 약 15m 폭의 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018.04.25 접수)입니다.

* 본 건의 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,966,300,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 박 임차인이 존재하며, 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원입니다.

* 전입 및 확정일자는 2024년 7월 4일이며, 배당신고일자는 미상입니다.

* 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사금상 (2018.04.25)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018.04.25), 서광신용협동조합 (2020.12.10)

* 가압류: 진보종합건설 (2023.09.26), 조봉주 (2025.07.03)

* 압류: 서구(광주광역시) (2024.05.13), 해남군 (2025.04.04)

* 임의경매: 광주어룡신용협동조합 (2025.05.27)

1.3. 상권분석

* 본 건은 해남군 중심상업지역 내 위치하며, 관공서 및 주거 시설과 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 인접해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 상권은 비교적 활성화되어 있을 것으로 판단되며, 업종에 따라 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 해남군청, 해남군 교육지원청 등 관공서가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 다수의 아파트 단지 및 주거 지역이 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

* 학교(초, 중, 고)가 주변에 소재하여 교육 환경도 양호합니다.

* 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 가능한 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항 1: 본 건은 106호, 107호와 복층 구조로 내부 계단이 설치되어 1개 동으로 사용되고 있어, 구분 소유자 간의 이용 관계나 경계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주의사항 2: 경계벽 제거로 인해 일시적으로 독립성을 상실하였으나, 전유부분의 위치 특정 및 경계벽 복원이 용이하다는 감정평가서 내용이 있습니다. 복원 비용 및 시점에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '역사문화환경보존지역' 등 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 점(약 39.6억원 vs 감정가 4.13억원)은 권리관계의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 주변 지도 검색을 통한 혐오시설 존재 여부 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 해남군 중심상업지역 내 위치한 근린상가로, 관공서 및 주거 시설과 인접하여 입지적 이점을 가지고 있습니다.

* 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 다만, 내부 구조 변경(복층, 경계벽 제거) 및 여러 구분 소유자가 함께 사용하는 복합적인 상황에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 권리관계는 매각으로 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없으나, 높은 총 채무액은 시장 상황 및 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 해남군청 인근의 안정적인 상권 및 풍부한 배후 수요.

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 편리한 교통 접근성과 관공서, 학교 등 생활 인프라 인접.

* 경계벽 복원 용이성에 대한 감정평가사의 의견이 있어, 원상 복구 후 독립적 사용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 인수 보증금이 없는 상황입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어려우나, 감정가 413,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 수익률 분석, 예상 명도 비용, 복원 비용 등을 고려하여 결정해야 할 것입니다.

* 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점을 감안하여, 권리관계 상 추가적인 문제 발생 가능성도 배제할 수 없으므로, 이러한 부분에 대한 추가적인 법률 및 현장 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.