나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [20] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (20)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 5층504호

건물명: 엘케이뉴탑4차

건축연도: 2011년

용도: 도시형생활주택

감정가: 118,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.83㎡ (약 2.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물지분: 22.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치한 "엘케이뉴탑4차" 건물 내에 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 160m)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부상 최초 소유권 보존은 윤정수이며, 이후 소유권 이전은 엄기현으로 되어 있습니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사 근저당권(2011-10-18, 720,000,000원) 외 총 960,000,000원의 채권 총액이 등기되어 있습니다.

임차인 권판규는 2022년 5월 9일 전입, 2022년 4월 20일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위 임차권으로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리보다 후순위인 임차권(주택임차권)은 경매로 인해 말소될 예정이며, 임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 시세 분석

본건과 유사한 규모의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 17.38㎡인 명성마이빌(2010년식)은 250,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 4,762만원입니다.

또한, 면적 25.25㎡인 다온(2022년식)은 248,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 3,246만원입니다.

면적 21.45㎡인 좋은보람(2015년식)은 263,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 4,052만원입니다.

본건 건물면적은 22.01㎡ (약 6.66평)이며, 최근 유사 물건들의 거래가를 종합적으로 고려할 때, 평당 평균 약 4,020만원으로 산정 시 시세는 약 267,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 118,000,000원 대비 최근 시세는 상당히 높은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며, 본건은 5층 504호입니다.

외벽은 화강석붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 타일 및 마루깔기 마감이며, 창호는 샷시 이중창입니다.

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건은 부산지하철 2호선 수영역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

반경 1km 내에 마트, 병원, 학교, 공원 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

주변 지역(광안동 99-7번지 일대) 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있으며, 권리 관계를 더욱 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 7층 이용 현황 관련 특이사항

건축물대장상 7층은 통신실/관리실로 등기되어 있으나, 현장에서 701호로 사용되는 현관문이 확인되었습니다. 이에 따라 내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 미회수 보증금

임차인 권판규는 대항력이 없어 보증금 60,000,000원을 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 낙찰자가 명도 진행 시 임차인의 협조 여부 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지하철 2호선 수영역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지입니다. 감정가는 118,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건 시세가 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준임을 감안할 때, 시세 대비 상당한 가격 메리트가 존재합니다. 다만, 7층 불법 이용 가능성 및 임차인 보증금 미회수 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(예정) 및 주요 간선도로 인접으로 인한 우수한 교통 환경.

* 감정가와 실제 시세 간의 큰 격차로 인한 투자 기회.

* 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 시세는 248,000,000원 ~ 263,000,000원 수준이며, 본건 감정가는 118,000,000원입니다.

임차인의 보증금 60,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

7층 이용 관련 특이사항 및 명도 관련 제반 비용을 고려하여, 현재 시세 대비 약 35-40%의 할인율을 적용한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

감정가 118,000,000원 기준, 1.3배 ~ 1.5배 수준으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

이는 최근 거래 사례 최저가(248,000,000원) 대비 약 35.5% 할인된 가격이며, 감정가 대비 약 1.36배 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.