나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [5] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축물 정보:

- 건물명: 엘케이뉴탑4차

- 신주소: 부산광역시 수영구 무학로9번길 31

- 건축년도: 2011년

- 층수: 7층 건물 내 2층 204호

- 총 동 수: 1개동

- 총 세대수: 20세대

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산2호선 수영역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 입지입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 최초 소유권보존은 2011년 10월 18일 윤정수 명의로 이루어졌습니다.

동일자로 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권최고액 720,000,000원) 및 근저당권(채권최고액 180,000,000원)이 설정되었습니다. 이 중 첫 번째 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

이후 2011년 10월 27일 엄기현에게 소유권이 이전(매매)되었습니다.

현재 진행 중인 경매는 2024년 12월 12일 김채윤의 강제경매개시결정에 의한 것입니다.

등기부상의 모든 근저당권 및 강제경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. (제공된 정보상 명시된 권리 외 특이사항 없음)

주의사항으로 중복사건, 공동담보 물건으로 기재되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

광안동 지역은 부산의 대표적인 주거 및 상업 중심지로서, 풍부한 생활 인프라와 유동인구를 갖추고 있습니다.

수영역 초역세권으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

주변에 다양한 주거 형태(아파트, 단독주택, 오피스텔)가 공존하며, 상업시설도 함께 발달해 있어 생활의 편리성이 우수합니다.

2호선 수영역을 이용한 부산 시내 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역적인 교통망을 갖추고 있습니다.

지역 내 편의시설, 병원, 학교 등 생활 필수 기반 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로 명시되어 있어, 관련 권리 관계나 매각 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 내용을 상세히 확인해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로 되어 있으나, 현장 조사 시 701호로 표시되는 별도 현관문이 존재합니다. 이는 소유권, 점유 관계, 이용 상황 등에 대한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

최근 매매 사례와 감정가 사이에 현저한 차이가 존재합니다. 이로 인해 낙찰 후 시세 차익 기대치와 실제 시장 가치 간의 불일치가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 발달된 상권을 누릴 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보, 그리고 7층의 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

특히, 감정가(117,000,000원)와 최근 시장 거래가(약 2,500만~2,700만원대) 사이에 큰 차이를 보이는 점은 매우 중요한 부분이며, 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

부산 최고 인기 지역 중 하나인 광안동, 특히 수영역 역세권에 위치하여 시세 상승 및 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

비교적 소형 면적(22.01㎡)으로 1인 가구 실수요 또는 임대 수익용 투자 상품으로 적합합니다.

경매 절차를 통해 권리 관계가 정리되고 명확해지므로, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 시세분석 및 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 명성마이빌 (2010년 건축, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 25,000,000원 (약 1,438,435원/㎡)

* 다온 (2022년 건축, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 24,800,000원 (약 982,178원/㎡)

* 좋은보람 (2015년 건축, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 26,300,000원 (약 1,226,107원/㎡)

본건(엘케이뉴탑4차, 2011년 건축, 22.01㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 '좋은보람' 건의 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 시장 시세는 약 26,988,000원 (22.01㎡ * 1,226,107원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

전체 유사 물건의 평균 거래가를 적용할 경우, 시장 시세는 약 25,911,000원 (22.01㎡ * 1,182,239원/㎡)으로 산정됩니다.

따라서 제공된 최근 매매 정보에 기반한 본건의 시장 시세 범위는 약 26,000,000원에서 27,000,000원 내외로 판단됩니다.

1.8. 2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 117,000,000원입니다.

이는 최근 유사 물건의 실거래가(약 2,500만~2,700만원대)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.

이처럼 큰 시세 차이가 발생하는 원인에 대해 입찰 전 면밀한 조사와 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 감정가가 오래되었거나, 특정 조건(예: 고층, 넓은 면적의 복수 호실 포함 감정 등)을 반영했을 가능성, 혹은 실제 거래가와 감정가에 상당한 괴리가 있을 가능성 등 다양한 경우를 고려해야 합니다.

1.8. 3. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보를 바탕으로 산정한 시장 시세(약 2,600만원~2,700만원)를 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위한 합리적인 입찰가는 시장 가치를 반영하는 선에서 결정되어야 합니다.

다만, 본건은 감정가 대비 시장가가 매우 낮으므로, 입찰 시 본인이 판단하는 적정 가치에 대한 확신이 중요합니다.

현 시세 분석 결과에 따른 예상 입찰가는 30,000,000원에서 35,000,000원 사이를 권장합니다.

이는 시장가치를 기준으로 보수적으로 접근한 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 확인된 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 감정가와의 큰 차이에 대한 철저한 조사 없이는 높은 금액으로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.