나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [26] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (26)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 6층605호

용도: 오피스텔

감정가: 142,000,000원

토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

건물면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

1.2. 건물 개요

건물명: 엘케이뉴탑4차

주용도: 오피스텔 (건축물대장 상 주용도는 공동주택으로 표기될 수 있으나, 본 건은 오피스텔로 이용 중임)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물

해당 층: 6층

호수: 605호

건물 총 연면적: 789.59㎡ (약 238.88평)

건축 허가일: 2011-05-03

사용 승인일: 2011-10-13

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

단지에서 도보로 이용 가능한 거리에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근도 용이하며, 인근에 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 생활 편의성이 좋습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 확인됩니다. (말소기준권리: 2024타경113146)

따라서 낙찰자가 별도의 권리를 인수할 부담은 없습니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 정

- 보증금: 70,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-10

- 확정일자: 2022-02-11

- 배당신고일자: 2025-01-06

- 대항력: 없음

- 비고: 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 수영역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 부산의 명소인 광안리해수욕장과도 인접해 있어 관광객 유입으로 인한 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

특히 수영역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역은 주거 단지가 형성되어 있어 아동 및 청소년을 위한 교육 시설(초등학교, 중학교, 고등학교) 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 의료시설

인근에 병원 및 의원 등 다양한 의료시설이 분포하고 있어 건강 관리에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차가 여러 건으로 진행되거나, 동일 물건에 대한 중복 신청이 있을 수 있음을 의미합니다.

이로 인해 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있습니다.

현재 점유자가 있는지, 있다면 임대차 계약 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

(다만, 본건 임차인의 경우 대항력이 없고 인수 보증금 또한 없으므로, 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.)

6.3. 7층 특이사항

건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로 별도 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장 조사 시 701호로 표시되는 현관문이 소재한다고 합니다.

내부 이용 상황, 소유 관계, 점유 관계 등에 대한 면밀한 재확인이 필요하며, 이는 입찰 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

6.4. 건물 전체 용도

건물 자체의 주 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

집합건축물대장상의 표제부 정보와 전유부 정보 간의 일치 여부 및 건물 내 오피스텔과 공동주택의 혼재 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 수영역(2호선) 초역세권으로 교통이 매우 편리하여 임대 및 매매 가치가 높습니다.

* 지역 내 수요: 광안동 및 인근 지역의 주거 및 상업 활동으로 인한 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 수영역 주변은 부산의 주요 교통 허브이자 상업 지구로서 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

본건 부산 수영구 광안동 엘케이뉴탑4차 오피스텔은 수영역이라는 탁월한 역세권 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건물 자체의 노후도나 주변 상권의 활성화 정도를 고려할 때, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 중복사건, 7층 관련 특이사항 등 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요한 부분들이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다.

현지 시세 조사 결과, 유사한 면적과 위치의 오피스텔의 경우, 매매가가 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 사이에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

오피스텔은 관리비, 시설 현황, 층수 등에 따라 실거래 가격에 차이가 있습니다.

또한, 경매 특성상 경쟁 입찰자의 수에 따라 낙찰가가 결정되므로, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

인수되는 보증금이 없는 점, 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 판단됩니다.

합리적인 수익률을 확보하기 위해서는 135,000,000원 수준을 목표로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.