나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [10] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경113146 (10) 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 수영구 광안동 99-7번지, 엘케이뉴탑4차 3층304호입니다.

본건은 도시형생활주택으로 분류되며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정평가액은 117,000,000원입니다.

토지 면적은 7.83㎡ (약 2.37평)이며, 건물 면적(전용면적 추정)은 22.01㎡ (약 6.66평)입니다.

건축물대장상 본건 건물의 준공일은 2011년 10월 13일입니다.

본건은 중복사건, 공동담보로 묶여 있는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 부산지하철 2호선 수영역에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 편의성이 갖춰진 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 수영역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 을2)입니다.

본건에는 한국토지주택공사(승계: 서울보증보험주식회사)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

임차인의 보증금은 53,000,000원, 차임은 100,000원이며, 전입일자는 2020년 8월 21일, 확정일자는 2020년 8월 10일입니다.

그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

이 외 을3(주택임차권) 및 갑3(강제경매) 또한 모두 말소되는 권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 수영구 광안동은 부산의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

수영역 역세권이라는 점은 교통의 편리성을 높여주며, 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

소형 주거 형태인 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 엘케이뉴탑4차라는 건물 내 3층 304호에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2011년에 준공되었습니다.

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 22.01㎡ (약 6.66평)입니다. 분양면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 및 이후 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 7층은 통신실/관리실로 등재되어 있으나, 현황상 701호로 표시되는 현관문이 소재하여 내부 이용상황 및 소유, 점유 관계 등에 대해 경매 진행 시 재확인이 필요하다는 내용이 있습니다. (본건 304호와 직접적인 관련은 없을 수 있으나 건물 전체적인 특이사항입니다.)

본건의 임대관계는 미상으로 파악되었으나, 앞서 언급된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하여 향후 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

건물이 2011년에 준공되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 중복사건 및 공동담보, 7층 이용 상태 등의 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정평가액 117,000,000원 대비 주변 시세가 매우 높게 형성되어 있어, 본건은 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 2호선 수영역 인근으로 교통이 매우 편리합니다.

안정적인 권리 인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 투자용으로 적합한 실용적인 면적입니다.

시세 대비 저평가: 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 낮아 높은 시세차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 117,000,000원

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2015년식, 21.45㎡)의 물건이 26,300만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건(2011년식, 22.01㎡)의 현재 시세는 약 270,000,000원 내외로 추정됩니다.

따라서 감정가(117,000,000원)는 실제 시장 시세(약 270,000,000원)의 약 43% 수준으로, 매우 저렴하게 책정되었습니다.

이러한 큰 가격 차이는 첫 입찰에서 높은 경쟁률을 유발할 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가보다 높게 산정하되, 시장 시세와의 차익을 고려하여 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서 시세의 60%~70% 수준을 고려할 때, 162,000,000원 ~ 189,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

다만, 실제 경쟁 상황에 따라 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 180,000,000원

*주의: 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시의 경쟁 상황, 추가 정보 습득 등에 따라 변동될 수 있습니다. 본 물건은 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 전문가와 상담하시기 바랍니다.*

1.9. 주변 환경 정보

본건 주변에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

건축물표제부 정보에 따르면, 본 건물(LK뉴탑4차)은 2011년에 준공되었으며, 7층 건물로 총 연면적은 789.59㎡입니다. 주용도는 공동주택입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.