나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [5] 경기도 오산시 궐동 686-9 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (5)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부상 명시)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9, 4층 401호

신 주소: 경기도 오산시 대호로71번길 12, 401호 (4층)

용도: 다세대주택 (집합건물)

건물 구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕, 지상 10층 건물 중 4층 401호

건축물대장상 건물 연면적: 834.88㎡

해당 호실 건물면적: 26.07㎡ (약 7.9평)

토지 면적: 11.12㎡ (건물 전체 토지 면적)

해당 호실 토지 지분: 11.118㎡ (약 3.36평)

준공일: 2018년 1월 9일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가

총 감정가: 114,000,000원 (일억 천사백만원)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 오산시 궐동에 소재하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

폭 10m-12m의 소로 1류(국지도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-01-26 접수, 수협엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)

* 소유권보존 (갑1): 2018-01-26, 임승훈

* 근저당 (을1): 2018-01-26, 수협엔피엘대부주식회사 - 1,020,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을2): 2023-02-28, 심미경 외 1명 - 250,000,000원

* 근저당 (을3): 2024-05-16, 코리아신탁주식회사 - 6,864,000,000원

* 임의경매 (갑2): 2024-06-10, 경인서부수산업협동조합 - 962,918,940원

* 주택임차권 (을4): 2024-07-18, 박영희 - 71,000,000원 (말소됨)

* 압류 (갑3): 2026-06-18, 동화성세무서장

* 압류 (갑4): 2026-06-18, 화성세무서장

등기부채권 총액: 8,205,000,000원 (기록된 채권액 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박영희

* 보증금: 71,000,000원 (초기, 증액분 포함 시 총 보증금액 변동 확인됨. 2차 증액분 반영 시 86,000,000원 수준)

* 차임: 0원 (전세)

* 전입일자: 2018-09-14

* 확정일자: 2018-09-07

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음 (전입일자(2018.09.14)가 말소기준권리인 근저당(2018.01.26)보다 늦음)

* 참고사항: 주택임차권 등기가 말소되었으며, 대항력은 없으나 배당 신청 내역이 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리(을1)보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 박영희 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 등기부채권 총액이 약 82억 원으로 매우 높아, 채무 규모가 크다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

본 지역은 대규모 상업 지역보다는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 배후 수요는 존재하나, 상권 확장성은 제한적일 수 있습니다.

접근성이 양호한 도로에 위치하여 상업 시설 활성화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"대호초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 병원이나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타

주변에 관공서가 소재하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채권 총액

총 등기부채권액이 약 82억 원에 달하여, 감정가 1.14억 원과 비교할 때 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 경매 진행 및 향후 부동산 가치에 큰 영향을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 공동담보

본 건이 공동담보 물건이라는 점은 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미신고 유치권이나 점유 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 임차인 현황에는 박영희 씨만 명확히 기재되어 있으며 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 다세대주택 4층 401호로, 감정가는 1억 1천 4백만 원입니다.

2018년에 준공되어 건물 연식이 비교적 최신이라는 점은 긍정적입니다.

최근 2026년 5~6월에 거래된 주변 다세대주택 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(26.07㎡)의 실거래가는 약 7천만 원대에서 9천만 원대로 추정됩니다.

감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 특징은 총 채권액이 82억 원을 상회하는 매우 높은 수준이라는 점입니다. 이는 부동산의 실제 가치와 채무 규모 간의 큰 괴리를 보여주며, 경매 진행 시 투자자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축에 가까운 건물 연식

2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮을 것으로 기대됩니다.

8.2. 편리한 주거 환경

인근 학교 및 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리하여 주거 편의성이 높습니다.

8.3. 낮은 낙찰가 기대 가능성

압도적으로 높은 채권 총액으로 인해 투자자들의 관심이 낮을 수 있으며, 이는 시세 대비 낮은 낙찰가를 기대하게 하는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 최근 매매 사례(2026년 5-6월) 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(26.07㎡)의 시세는 약 7,200만원 ~ 9,200만원 범위로 추정됩니다.

감정가 11,400만원 대비 시세가 낮은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금은 0원이므로, 현재 시세 및 감정가, 그리고 과도한 채무 규모와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

압도적인 채권 총액으로 인해 본 건의 경매 가격이 시세 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

보수적인 투자 관점에서, 최근 실거래가 상단(약 9,200만원)을 참고하되, 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가 정보를 통해 반드시 재검토해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.