나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113146 [2] 부산광역시 수영구 광안동 99-7 엘케이뉴탑4차 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수역역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하는"엘케이뉴탑4차"로서, 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(수영역)소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건 내 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 화강석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지붙임 마감 등,
바 닥 : 타일 및 마루깔기 등,
창 호 : 샷시이중창임.

이용상태

기호(#2-#21)은 도시형생활주택(다세대), 기호(#22-#26)은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 160m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건 건물의 7층은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 통신실/관리실로서 별도의 구분등기는 되어 있지 않으나, 현장조사시 701호로 표시되는 현관문이 소재하는바 내부 이용상황 및 소유관계, 점유관계 등에 관하여 경매진행 및 응찰시 재확인하시어 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113146 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 99-7, 엘케이뉴탑4차 2층201호

건물명: 엘케이뉴탑4차

용도: 도시형생활주택

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

토지면적: 7.42㎡ (약 2.25평)

건물면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영역(부산2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 동측으로 노폭 약 8M 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2011년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인 김채윤 씨는 2023년 7월 4일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 배당신고일자는 2024년 11월 19일이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동은 수영역 역세권에 속하며, 다양한 주거시설과 상업시설이 공존하는 지역입니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 용이합니다. 부산 2호선 수영역을 통한 시내 접근성이 좋으며, 관광 및 주거 기능이 복합된 지역 특성상 지속적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 도시형생활주택(다세대) 및 오피스텔로 이용 중이며, 전용면적 20.86㎡ (약 6.31평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다. 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 부산 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 7층 통신실/관리실 관련 특이사항: 집합건축물대장 및 건축물현황도상 7층 통신실/관리실로 표시되어 별도의 구분등기는 없으나, 현장에서 701호로 표시되는 현관문이 존재합니다. 내부 이용 상황, 소유 및 점유 관계에 대해 낙찰 전 반드시 재확인하여 분쟁 소지를 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 정확한 임대 조건이 파악되지 않았습니다. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 감정가는 1억 1,100만원이며, 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리 부담이 없습니다. 다만, 7층 통신실/관리실 관련 특이사항과 임대관계 미상 등은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 감정가 대비 시장 가격이 상당히 높은 편으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 2호선 수영역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 편의성이 뛰어납니다.

* 소형 면적: 20.86㎡ (약 6.31평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능하며, 인수되는 보증금이 없습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시장 거래가 대비 감정가가 현저히 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대가 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 5~7평형)의 실거래가는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 3,200만원 ~ 4,700만원에 해당하는 가격입니다. 본건 건물의 감정가는 111,000,000원이며, 건물 면적(20.86㎡) 대비 감정가는 평당 약 1,759만원 수준입니다.

현재 본건의 최저 입찰가는 감정가의 80%인 88,800,000원입니다. 최근 시장 거래가와 비교했을 때 감정가가 매우 낮은 수준으로 판단됩니다. 잠재적 리스크 요인(7층 특이사항 등)을 고려하되, 시장 가치를 반영한다면 보수적으로 감정가 수준 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

(주의: 본 입찰가 범위는 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.