나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31800 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 52-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-기호1~6) : 전북특별자치도 김제시 공덕면 마현리 소재 「마현마을」 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 혼재된 농촌지대로서 대체로 한산합니다. -기호7) : 전북특별자치도 김제시 용지면 송산리 소재 「개토마을」 남측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지, 저수지 등으로 혼재된 농촌지대로서 대체로 한산합니다. -기호8~14) : 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 소재 「전주시보건소」 서측 인근에 위치하며, 부근은 기존(구)도심 상가지대로서 로변을 따라 각종 상가가 소재하여 상업적 성숙도가 높은 지역입니다.

교통상황

-기호1~7) : 전북특별자치도 김제시 공덕면 및 용지면의 외곽에 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호치 못하나 소형 차량 및 농기구 등은 접근 가능합니다. -기호8~14) : 전주시 (구)도심으로 본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여, 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

-기호1~7) : 세장형 및 부정형 등의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 "답"으로 각각 이용 중입니다. -기호8~14) : 세장형(기호9,12) 및 부정형(기호8,11,14) 등의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 각각 주상용 및 상업용 토지로 각각 이용 중입니다

인접 도로상태

-기호1~7) : 기호1~4) 토지는 일단의 답으로 남측으로 농로에, 기호5,6)은 북측으로, 기호7)은 북측으로 각각 도로 및 농로에 접해 있습니다. -기호8~14) : 기호9,12) 토지는 동측으로 약 10M의 포장도로에 접하며, 기호8,11,14) 토지는 기호9) 토지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역 <문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, -기호3~6) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보전지역<역사문화환경보전지역><문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, -기호7) : 농림지역, 가축사욕제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, -기호8,9,11,12,14) : 일반상업지역, 방화지구, 자구단위계획구(역사도심지구단위계획구역), 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역, 현상변경허가대상구역<문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, <전라북도지정문화재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. -기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10(가), 13(나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(10-가) 및 2층(13-나)건으로 외 벽 : 화강석붙임, 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 등, 내 벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어 및 벽지도배 등, 바 닥 : 인조석물갈기, 타일마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조로서 기호10(가):1993.04.16. 기호13(나):1980.08.26 사용승인된 건물로서 건축년도에 비해 보수,관리 등으로 현상 및 관리상태 등은 비교적 양호한 편입니다. (제시외건물) 기호㉠~㉥은 (기호10(가) 및 기호13(나)의 부합물 및 종물로서 각종 구조, 용도의 건물입니다. (토지건물 감정평가명세표 및 사진용지 참조)

이용상태

기호10(가) : 소매점 및 주택, 사무실 등으로 이용중이며, (1층 : 점포(more easy), 2층 : 주택, 3층 : 사무실(공실), 지하 : 공실 등) 기호13(나) : 소매점 및 주택 등으로 이용중이며, (1층 : 점포(작은바다고기), 2층 : 주택) (제시외건물) 기호㉠ : 차고, ㉡ : 화장실, ㉢ : 계단실, ㉣ : 물탱크실, ㉤ : 주택, ㉥ : 창고 등입니다.

설비내역

기호10(가), 13(나) : 위생설비, 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(㉠~㉥) 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. -기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31800 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 52-1

용도: 단독주택 (실제 이용: 소매점, 주택, 사무실 등 복합 용도)

감정가: 286,455,320원

토지면적: 115.70㎡ (약 35.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.77㎡ (약 42.58평)

건물 제시외면적: 52.80㎡ (약 15.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가에 위치하며, 「전주시보건소」 서측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 기존(구)도심 상가지대로서 로변을 따라 다양한 상가가 밀집해 있어 상업적 성숙도가 높은 지역으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 대체로 등고 평탄하며, 주상용 및 상업용으로 이용되고 있습니다. 기호9,12 토지는 동측으로 약 10m 포장도로에 접하며, 기호8,11,14 토지는 기호9 토지를 통해 출입합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 역사문화환경보전지역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 16일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을12)으로, 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,600,000,000원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 김민호: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2017-02-22, 대항력 있음.

* 이성호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-02-11, 대항력 있음.

* 전정훈: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2025-05-27, 대항력 없음.

위 임차인 중 김민호 씨와 이성호 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 이성호 씨의 경우 보증금 및 차임 정보가 기재되어 있지 않아 권리분석 시 주의가 필요합니다. 임차인 전정훈 씨는 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 반환 채무가 낙찰자에게 인수될 가능성을 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 다가동1가는 전주의 구도심 지역으로, 로변을 따라 다양한 상가들이 밀집해 있어 상업적 활동이 활발한 지역입니다. 주변으로 시내버스 정류장이 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 건축물대장 상 용도 또한 제2종 근린생활시설로, 대중음식점 및 주택 등으로 이용되고 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

전주시 구도심에 위치하여 관공서, 상업시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김민호 씨와 이성호 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 특히 이성호 씨는 보증금 및 차임 정보가 불분명하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구)

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 감정가를 현저히 상회하여, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성 또는 복잡한 권리 관계를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 52.80㎡(약 15.97평)가 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 명도 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 및 정보 확인 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 보고되거나 명시된 내용은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 구도심의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치한 복합 용도의 건물입니다. 교통 및 상권 접근성이 좋다는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 매우 높은 채무 총액, 그리고 제시외 건물 포함 등 다수의 권리 및 물적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임 정보의 불확실성은 권리분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심권 입지: 전주시 구도심에 위치하여 상업 및 주거 활동이 가능한 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 개별적인 권리 분쟁 소지가 적습니다.

* 복합 용도: 소매점, 주택, 사무실 등으로 활용 가능성이 높아 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,455,320원입니다. 주변 지역의 유사한 상가주택 또는 복합 용도 건물의 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 해당 지역의 직접적인 시세 정보가 제한적이어서 정확한 시세 추정이 어렵습니다. 또한, 등기부 상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 잠재적 위험 요인이 존재합니다.

본 건의 예상 입찰가는 권리관계, 임차인 인수 여부, 제시외 건물 처리 비용, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 파악된 정보와 감정가를 기준으로, 위험 요인을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 실질적인 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.