나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [4] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 164,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층503호

건물명: 엘이즈엠26

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축물주요용도: 업무시설 (기타용도: 공동주택)

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지 지분: 15.594175133705086㎡ (약 4.72평)

건물면적 (전용면적): 27.35㎡ (약 8.27평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주요사항: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하며, '망미중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산 지하철 3호선 '배산역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 망미중학교, 연미초등학교, 해연여자고등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

* 망미단길, 비콘그라운드 등 문화 및 상업 시설이 형성되어 있어 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

* 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 사회복지시설 등이 있으나, 이는 통상적인 도시 지역에서 찾을 수 있는 시설들입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 부산은행 근저당권(채권최고액 3,300,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요만 언급되었으나 구체적인 정보 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박성준

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022년 2월 7일

* 확정일자: 2022년 1월 27일

* 배당신고일자: 2024년 2월 15일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (총합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 망미동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 망미중학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있습니다. 또한, 망미단길 및 비콘그라운드와 같은 문화 공간이 인근에 조성되어 있어 지역 커뮤니티 활성화에 기여하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

배산역(3호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내로의 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

4.3. 시장 동향

엘이즈엠26은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔 건물입니다. 엘이즈엠06(인근 건물)의 경우 2022년 준공되었으며, 2021년~2026년 사이 다양한 평형대의 실거래가 기록이 확인됩니다. 인근 지역 오피스텔 시세는 2026년 6월 기준으로 10평대 오피스텔이 1.2억~2.3억 원 범위에서 매매되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 망미중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 건물 설비

* 위생 및 급·배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 본 물건은 유동화물건으로, 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. (공동담보 물건)

* 등기부상 채권 총액이 34억 원에 달하여 경매 진행 가능성이 높았습니다.

6.2. 건물 이용 관련

* 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나, 기타 용도로 '공동주택'으로도 표기되어 있어 건물 전체의 용도 혼재 가능성을 시사합니다. 다만, 본건(503호)은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임을 명시하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 오피스텔로, 배산역 인근의 편리한 교통 환경과 망미단길 등 문화 시설 접근성이 장점입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자용으로 잠재력이 있습니다. 권리관계는 본 경매로 대부분 소멸되어 낙찰자에게 부담이 되는 권리는 없습니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 3호선 배산역 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 망미단길 등 문화 공간 활성화 및 주변 지역의 꾸준한 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이어서 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건이 소재한 엘이즈엠26 건물은 2021년 준공되었습니다. 인근 오피스텔 매매 시세 정보에 따르면, 유사 평형대(10~13평)의 오피스텔이 약 1.2억 원에서 2.3억 원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히, 엘이즈엠06(인근 건물)의 2026년 7월 기준 실거래가 중 33㎡(약 10평) 면적이 1.07억 원에 거래된 사례가 있습니다.

최근(2026년 6월) 인근 오피스텔 매매가 하한선은 약 1.2억 원부터 시작하는 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 1억 6,400만 원으로, 이는 최근 유사 면적 오피스텔의 최고가 수준 또는 그 이상으로 보입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가율은 감정가 대비 70~80% 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황과 경쟁 물건을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

이 범위는 감정가 대비 약 67% ~ 79% 수준이며, 인근 시세 하한선(약 1.2억 원)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.