나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [5] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층504호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지지분: 15.594175133705086㎡ (약 4.72평)

건물면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물지분: 27.35㎡ (약 8.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

남동측으로는 '망미중학교'가 인접해 있습니다.

교통상황으로는 시내버스정류장이 인근에 있으며, 부산 도시철도 3호선 '배산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 가능합니다.

건물 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에는 '망미단길'과 같은 문화 공간 및 상업 시설이 발달하고 있어 지역 활성화의 가능성을 보입니다.

검색된 정보 상 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부상 채무총액은 약 3,305,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 1월 18일에 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 근저당권, 주택임차권(을2), 임의경매 개시결정(갑3) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-14

* 확정일자: 2023-11-02

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 권리가 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 임차인의 보증금 전액은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

'배산역' 역세권이라는 이점이 있으나, 인근 지역이 매우 번화한 상업지구라기보다는 생활 편의 시설과 주거지가 균형을 이루고 있습니다.

최근 '망미단길'을 중심으로 문화 공간, 카페, 상점 등이 형성되면서 지역적인 매력도가 상승하고 있습니다. 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 '엘이즈엠26' 오피스텔로, 2021년 11월 17일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 '망미중학교' 등 교육 시설이 있으며, '배산역' 이용이 편리하여 부산 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있으나 경매 절차 상에서는 일반적인 매각으로 진행됩니다.

임차인 최영하는 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 원만한 진행을 위한 명도 협상은 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획상 일부 필지에 2025년 8월 13일부로 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경될 예정이 있어 향후 건축 규제나 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동에 위치한 엘이즈엠26 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속합니다.

대중교통 이용이 편리한 '배산역' 인근에 위치하고 있으며, 주변 학군 및 생활 편의 시설도 잘 갖춰져 있습니다.

'망미단길'의 문화적 부상과 함께 지역의 매력도가 높아지고 있으며, 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

대규모 채무로 인한 임의경매 물건으로서, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로 상품성이 우수함.

'배산역' 역세권으로 교통 편의성이 높음.

발전 가능성이 있는 '망미단길' 인접 지역.

임차인 명도가 용이함.

임의경매 물건으로 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

최근 인근 오피스텔 시세 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 27.35㎡)의 오피스텔 매매가는 1억 1천만원에서 2억원 사이에서 형성되어 있습니다. 특히, 2026년 7월 25일 기준 유사 면적(29.52㎡) 오피스텔이 1억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, '엘이즈엠26' 오피스텔의 7평(약 23.14㎡) 전세가가 1억원 수준이었던 점을 감안할 때, 매매가는 이보다 높게 형성될 것으로 보입니다.

현재 등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높다는 점은, 경쟁이 치열하지 않을 가능성을 시사합니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 본건 '엘이즈엠26'의 구체적인 실거래 내역이 부족한 점을 감안하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.