나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 288,000,000원

토지면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

토지지분: 27.574500000000004㎡ (약 8.34평)

건물면적: 45.97㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.97㎡ (약 13.91평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 수원시청이 인근에 있어 행정 및 업무 중심지에 속하며, 인계동 자체도 수원시의 주요 상권 중 하나로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 도보로 이용 가능한 거리에 수인분당선 매교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 매교역은 수원시 역세권 개발 사업의 주요 거점 중 하나로, 향후 교통 및 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존등기(강민규 외 1명) 이후 여러 건의 근저당권 및 주택임차권이 설정되었으나, 대부분 말소 기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 말소 기준권리는 '을1' 근저당권(케이앤엘엔피엘대부주식회사)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경55984)이 말소 기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액: 1,710,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍석용

보증금: 30,000,000원

차임: 920,000원

전입일자/확정일자: 2024-03-15

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 없음

비고: 임차인 홍석용은 대항력이 없으며, 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부는 없을 것으로 보입니다. (권리분석상 인수 보증금 합계 0원)

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 지상권 (본건에 설정된 지상권은 확인되지 않음)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등 (말소기준권리 하단의 모든 권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 도시형생활주택 또는 다세대주택의 경우 신축 연도 및 면적에 따라 시세 편차가 존재합니다.

'I'MHOME'(M town으로 추정)의 2015년식, 17.59㎡ (전용면적) 물건이 2025년 12월 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 단순 환산하면 약 13,400,000원/㎡ (약 4,430,000원/평) 수준입니다.

본건은 2023년 3월 사용승인을 받은 신축 건물로, 전용면적 45.97㎡ (약 13.91평)에 대한 감정가는 288,000,000원으로, 이는 약 6,265,000원/㎡ (약 20,680,000원/평) 수준으로 산정되었습니다.

신축 연도, 위치, 그리고 수원시청 인근이라는 점을 감안할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 주변 유사 연식 건물의 시세보다는 높게 책정된 것으로 보입니다. 향후 매교역 역세권 개발 등 지역 개발 호재를 고려할 필요가 있습니다.

4.2. 건물 정보

본건이 속한 'M town' 건물은 2023년 3월 17일 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 지하 0층, 지상 5층 규모이며, 본건은 2층 203호입니다. 총 10세대가 거주 중이며, 건물은 외장타일 및 석재붙임 마감, 내부 벽지 및 일부 타일 마감, 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학교

* 교통: 수인분당선 매교역 역세권, 다수의 버스 노선 운행

* 행정: 수원시청 인근

* 상업: 인계동 상권 인접 (뉴코아아울렛 동수원점, CGV 동수원점, 메가박스 수원인계점, 홈플러스 동수원점 등)

* 문화: 경기아트센터, KBS경인방송센터, 경인일보, 효원공원 등 인접

* 교육: 수원중학교, 수원고등학교, 세류초등학교 등 인근 (자세한 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 의료: 윌스기념병원 등 인근

5.2. 건물 내 편의시설

* 위생 및 급배수 설비

* 도시가스 난방 설비

* 승강기 설비

* 화재 탐지 및 소화전 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

총 채무액이 17억원을 초과하여 본건의 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 채권자(경OOOOOOOO)의 임의경매로 진행 중이며, 채권 총액이 높은 점은 경매 진행 상황 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 물건 현황상 리스크

본건은 거주인의 폐문부재로 인해 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황 등에 의거하여 평가되었습니다. 따라서 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)는 실제와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

수원시 인계동 및 팔달구 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역과 상업/행정 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 언급되는 혐오시설(소각장, 폐기물 처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시 영통구 소각장 관련 갈등이 있었던 점을 미루어 볼 때, 시설의 유무보다는 지역 주민들의 인식이나 장기적인 도시 계획을 주시할 필요는 있습니다. 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시의 중심 업무 지구이자 주요 상권인 인계동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 수원시청, 매교역 역세권, 다양한 생활 편의시설 및 문화 시설이 인접하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 건물 상태 또한 신축급으로 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 임차인의 대항력 부재(인수 보증금 없음)는 권리분석 시 고려해야 할 사항입니다. 외부 관찰에 의존한 평가라는 점은 현장 확인의 중요성을 더합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 상태 기대

* 수원시청, 법원 등 행정기관 밀집 지역 및 주요 상권 인접으로 높은 생활 편의성

* 수인분당선 매교역 역세권으로 교통 편리 및 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 기대

* 다양한 상업, 문화, 행정 시설 이용 편리

9. 예상 입찰가

감정가는 288,000,000원입니다. 건물 연식(2023년) 및 입지(수원시청 인근, 매교역 역세권)를 고려할 때 적정 가치 산정이 가능합니다. 다만, 주변 유사 건물 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경매 진행 상황을 예의주시해야 함을 시사합니다. 또한, 외부 관찰에 의한 평가라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 주변 거래 동향, 투자 목적(실거주, 투자용) 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 85~95% 수준인 245,000,000원 ~ 274,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

본 물건의 예상 입찰가 범위는 260,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.