나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 247,000,000원

건물 사용승인일: 2023년 3월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축규모: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 502호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.4519㎡ (약 6.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.43㎡ (약 11.32평)

건물지분: 37.43㎡ (약 11.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본정보

채권자: 경OOOOOOOO (근저당권자 등)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 근거리(매교역, 수인분당선)에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

동남측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 도시교통정비지역(도시교통정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.03.31. 근저당권, 케이앤엘엔피엘대부주식회사)

총 채무액(등기부채권 총액): 1,860,000,000원

* 소유권보존: 강민규외 1명 (2023.03.31.)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2023.03.31.) - 말소기준권리 (채권최고액 960,000,000원)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2023.03.31.) (채권최고액 720,000,000원)

* 주택임차권: 주찬양 (2025.02.10. 접수, 2023.04.07. 확정, 2023.04.28. 전입) - 보증금 180,000,000원

* 임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (2025.05.20.) (채권액 1,422,191,585원)

* 각종 근저당권부 채권근질권 설정 및 말소 등기 다수 존재 (2025.12.19., 2026.01.22.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주찬양

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 28일

* 확정일자: 2023년 4월 7일

* 배당신고일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 법원 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받지 못할 수 있습니다. 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당사항 없음 (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

본건은 수원시청 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 다수의 주거 단지와 상업 시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 도보 및 차량 접근성이 양호하며, 매교역을 이용한 지하철 접근성도 갖추고 있어 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 상세한 상권 규모나 특정 업종의 집중도 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 행정시설: 수원시청이 북서측 인근에 위치하여 관련 공공 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 매교역(수인분당선)을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: 주변에 다수의 학교가 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 지역 정보

* 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 도심 주거 및 생활지역입니다.

* 외부 관찰 및 탐문에 의하면, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 거주자의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상태 파악에 한계가 있었습니다. 외부 관찰, 탐문, 표준적 상황 등을 토대로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

* 임차인 주찬양은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인이 명도를 거부하거나 권리를 주장할 가능성에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 현황상 사용승인일이 2023년 3월 17일로 매우 신축 건물이지만, 공동담보 물건으로 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경매가 진행되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통, 생활 편의성 면에서 장점을 가지고 있습니다. 신축 건물임에도 불구하고 권리관계가 복잡하여 경매로 나왔으나, 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 대항력이 없고, 채무 총액이 낙찰자가 인수할 금액보다 훨씬 높아 물건 자체의 기본적인 가치는 유지될 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 파악에 일부 제한이 있었던 점과 감정가 대비 시장 가치 추정에 있어 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2023년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수원시청 인근 중심상업지구와 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

* 매교역(수인분당선) 이용이 편리하여 대중교통을 통한 이동이 용이합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 토지 지분 가치를 포함한 부동산 전체를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료(JSON) 분석 결과, 유사 면적(약 17.59㎡)의 다세대주택(2015년 건축)이 2025년 12월 약 7,200만원에 거래되었으며, 다른 면적(약 71.18㎡)의 다세대주택(2015년 건축)이 2026년 7월 약 29,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 면적(37.43㎡)과 신축 연도(2023년)를 고려할 때, 단위 면적당 시세는 대략 400만원/㎡ 내외로 추정됩니다. 이를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 1억 5천만원대 수준으로 산출됩니다.

하지만, 본건의 감정가는 2억 4,700만원으로, 시장 시세 분석 결과와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 신축 프리미엄, 또는 주변 시세 반영 방식 등에 따른 차이일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가(247,000,000원)와 자체 시장 분석을 통한 추정가(약 153,000,000원) 사이에서 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가 동향, 경쟁 입찰자 수, 물건 상태 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.