나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [9] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50460 (9)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층404호

용도: 근린상가

감정가: 193,000,000원

토지면적: 25.77㎡ (약 7.80평)

토지지분: 25.765125㎡ (약 7.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 86.57㎡ (약 26.18평)

건물지분: 86.571㎡ (약 26.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합 (등기부 을1, 갑9 참조)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9에 위치하며, (통칭) 101스퀘어 건물 내 4층 404호입니다.

주변에는 해남군청이 있으며, 해당 물건은 해남군청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

해당 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 함께 소재하는 복합적인 환경입니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 동측 및 남측으로는 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 6층 규모이며, 본건 건물의 사용승인일은 2018년 4월 10일입니다.

1.2. 권리분석

본건 건물의 소유권 보존 등기는 2018년 4월 25일 주식회사 금상 명의로 이루어졌습니다.

등기부상 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2018년 4월 25일)을 포함하여, 다수의 가압류 및 압류, 근저당권이 설정되었으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 3,906,279,932원으로, 감정가 대비 상당히 높은 채무 규모를 나타냅니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,210,000원

* 배당신고일자: 2025년 8월 5일

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 지급 내역, 배당신고일자 등을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 인도명령 대상인지, 명도 저항의 가능성은 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 해남군청 인근에 위치하여 공공기관 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 이점을 가집니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

일반상업지역, 준주거지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

상권 활성화 관련 정보로는 해남상권활성화추진단이 운영하는 초콜릿 판매장(달끝초코) 등이 언급되는 것으로 보아, 지역 경제 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

인근에 숙박 시설(해남 아르떼 호텔, 해남 제이호텔 등)이 있어 관광객 및 출장객 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 해남군청이 위치한 지역으로, 관공서 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 학교, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다 (예: 서림승강장 도보 12분).

해남 지역은 땅끝마을, 미황사, 우항리 공룡발자국 화석지 등 관광자원이 있으며, 지역 특색을 살린 먹거리(김밥, 된장, 고구마순 요리 등)가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 약 39억원에 달하여 채무 규모가 매우 큰 편입니다. 다만, 대부분의 권리는 말소될 예정이므로 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

임차인 박 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

토지이용계획상의 역사문화환경보존지역 등 특정 규제가 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)의 근린상가로서, 해남군청 인근의 좋은 입지를 가지고 있습니다.

현재 감정가는 1억 9천 3백만원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 관계는 다소 복잡하나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

입지 조건과 주변 상권을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

해남군청 인근 핵심 상권에 위치하여 공공기관 방문객 및 지역 주민 흡수에 유리합니다.

2018년에 신축된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 관리 비용 절감이 기대됩니다.

상업지역에 위치하여 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 193,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수할 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법원 경매 최저 입찰가, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 시장 동향, 수익률 분석 등 추가적인 정보 수집과 전문가의 면밀한 분석이 필수적입니다.

감정가는 물건의 가치를 평가하는 기준이 되므로, 이를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.