나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30297 [2] 전북특별자치도 남원시 향교동 376-27 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) 토지는 전북특별자치도 남원시 금동 소재 "춘항골공설시장" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 시 중심지 간선도로 후면 단독주택지대로서 간선도로변으로 각종 근린 생활시설 및 공공시설, 시장 등이 소재함. 일련번호(3) 토지는 전북특별자치도 남원시 향교동 소재 "항교동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 시내 간선도로 후면 단독주택지대로서 간선도로변으로 소규모 근린생활시설, 공공시설, 아파트단지가 산재함.

교통상황

일련번호(1) 토지는 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성등 제반 교통여건은 다소 불편한 편임. 일련번호(3) 토지는 소형 차량의 통행이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 자루형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) 토지는 세장형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 1.5미터 정도의 세멘 포장도로에 접하고 노면 상태는 보통임. 일련번호(3) 토지는 동측으로 노폭 약 3미터 정도의 세멘 포장도로에 접하고 노면 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층이하), 가축사육제한구역(2018-12-14) (절대금지지역(금동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008- 12-26)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-03-02)<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축 분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 일련번호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2020-05-18), 고도지구(8층이하), 가축사육 제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(향교동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강 ·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) : 목조 판넬지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감 등 창호: 목재창임. 4-가) : 벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 적벽돌 노출쌓기 및 몰탈위 돌붙임. 내벽: 벽지마감 등, 창호: 샷시 및 목재 2중창임. 4-나) : 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감, 내벽: 몰탈위 페인팅마감, 창호: 목재창임.

이용상태

2) : 주택으로 이용중임. 4-가) : 주택으로 이용중임. 4-나) : 변소로 이용중임.

설비내역

2) : 기본적인 위생설비 및 유류온수 보일러설비 되어있음. 4-가) : 기본적인 위생설비 및 도시가스 보일러설비 되어있음.

부합물 및 종물

후면, "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㅁ) 소재함.

공부와의 차이

기호2) 건물의 공부상 소재지번이 198-2번지이나 현황은 198-2, 197-23, 197-30번지 지상에 소자함. 기호2) 건물의 공부상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "판넬지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 남원지원 2025타경30297 (2)

소재지: 전북특별자치도 남원시 향교동 376-27

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 곽OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

특수물건정보: 공동담보

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1.2. 면적 및 건물 개요

토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

토지지분: 192㎡ (약 58.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 93.55㎡ (약 28.32평)

건물지분: 93.55㎡ (약 28.32평)

건물 제시외면적: 141.02㎡ (약 42.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 88,153,400원

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 이용 현황

토지는 전북특별자치도 남원시 금동 소재 "춘항골공설시장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 시 중심지 간선도로 후면 단독주택지대입니다. 간선도로변으로는 각종 근린 생활시설 및 공공시설, 시장 등이 소재합니다. 또한, 다른 토지는 전북특별자치도 남원시 향교동 소재 "항교동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 시내 간선도로 후면 단독주택지대로서 간선도로변으로 소규모 근린생활시설, 공공시설, 아파트단지가 산재해 있습니다. 일련번호(1) 토지는 자루형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용 중이며, 일련번호(3) 토지는 세장형 토지로서 단독주택용 건부지로 이용 중입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

일련번호(1) 토지는 인근까지 소형 차량의 출입이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성 등 제반 교통 여건은 다소 불편한 편입니다. 일련번호(3) 토지는 소형 차량의 통행이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 소재하며, 간선도로에서의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

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2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일련번호(1) 토지는 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(10층이하), 가축사육제한구역(절대금지지역(금동))이며, 역사문화환경보존지역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

일련번호(3) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(8층이하), 가축사육 제한구역(절대금지지역(향교동))이며, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 김선우 외 1명, 하태봉에게 이전되었습니다.

근저당권으로는 남원축산업협동조합(39,000,000원)과 곽대신(300,000,000원)이 등재되어 있습니다.

또한, 신용보증기금, 국민은행, 배유선 명의의 4번 근저당권부채권 압류 등기가 있습니다.

현재 본 건은 곽대신(근저당권자)에 의해 임의경매 개시 결정(2025타경30297)되었습니다.

토지 등기부채권 총액은 339,000,000원입니다. 건물 등기부 현황 또한 동일합니다.

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3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 을3 근저당권(남원축산업협동조합, 접수일자: 2010-04-08)으로 보이며, 매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다. 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

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3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

토지 및 건물 감정평가서 요약에 따르면 임대관계는 미상입니다.

임차인이 존재할 가능성이 있으나, 보증금 및 차임 등 관련 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액을 파악하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남원시 향교동 일대는 시내 간선도로 후면에 위치한 단독주택지대이며, 간선도로변으로는 각종 근린 생활시설, 공공시설, 시장 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. "춘항골공설시장" 및 "항교동행정복지센터"가 인근에 위치하여 지역 내 주요 시설 접근성이 양호합니다.

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4.2. 주변 시설

* 상업시설: 각종 근린생활시설, 시장(춘항골공설시장) 등이 인근에 소재합니다.

* 공공시설: 항교동행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 주거시설: 단독주택지대와 아파트단지가 산재해 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 공공시설

* 대형마트/백화점: 도심 지역으로 관련 편의시설 이용 가능합니다.

* 병원: 남원시내 병원 이용 가능합니다.

* 관공서: 항교동행정복지센터가 인근에 있습니다.

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5.2. 교육시설

* 초등학교: 남원향교초등학교가 차량 약 5분 거리에 위치합니다.

* 중학교: 남원용성중학교가 차량 약 7분 거리에 위치합니다.

* 고등학교: 남원고등학교, 남원여자고등학교 등 관내 고등학교 이용이 가능합니다.

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5.3. 주변 환경 관련 특이사항

별도의 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리장 등이 직접적으로 인접해 있지는 않은 것으로 파악되었습니다. 그러나 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축 등 허가제한지역 등 환경 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건축물 공부와의 차이

건물(기호2)의 경우, 공부상 소재 지번이 198-2번지이나 현황은 198-2, 197-23, 197-30번지 지상에 소재하는 것으로 나타났습니다. 또한, 공부상 지붕이 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "판넬지붕"으로 상이하여 추후 건축물대장 등재 및 관리 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 141.02㎡ (약 42.67평)으로 상당한 규모입니다. 이는 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 철거 또는 양성화 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 기타 법규 및 제한 사항

* 고도지구: 10층 이하(일련번호1), 8층 이하(일련번호3)의 건축 제한이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역: 가축분뇨배출시설 신축 제한 등이 존재합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 전북 남원시 향교동에 위치한 단독주택으로, 시내 간선도로변 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 양호합니다. 단독주택 및 상가 등이 혼재된 지역 특성상 지역 활성화 잠재력이 있으며, 인근에 전통시장과 행정복지센터가 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 상당 규모의 제시외 건물 존재, 건축물 공부와의 차이, 각종 토지이용 제한사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히 제시외 건물의 법적 지위 확인 및 처리 방안을 사전에 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

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8. 투자 포인트

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건: 시장, 공공시설, 교통망(버스) 등이 인근에 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

* 단독주택지로서의 가치: 향후 지역 개발이나 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가: 남원시의 시장 상황을 고려할 때, 제시된 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 복수의 토지 소유권: 향후 토지 활용 계획 시 소유권 통합 방안을 모색할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 88,153,400원입니다. 최근 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례(6,000만원, 4,000만원)를 고려할 때, 본 건 단독주택의 감정가는 토지 면적 및 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

하지만 상당한 규모의 제시외 건물(141.02㎡) 존재, 건축물 공부와의 차이, 각종 개발 제한 사항 등을 감안할 때, 실제 취득 비용 및 향후 활용 방안에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 투자 매력도를 고려하여 감정가의 약 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 약 61,700,000원 (감정가의 70%)

* 적정 접근 시 예상 입찰가: 약 70,500,000원 (감정가의 80%)

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 제시외 건물의 처리 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.