나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [12] 경기도 오산시 궐동 686-9 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경73235 (12) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 궐동 686-9번지 9층 901호에 위치한 오피스텔입니다.

감정평가액은 179,000,000원이며, 토지 면적은 21.60㎡ (약 6.53평)이고 건물 면적은 50.64㎡ (약 15.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 사정은 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

물건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진입이 원활합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존은 임승훈이며, 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,020,000,000원)입니다.

이후 코리아신탁주식회사의 근저당권, 경인서부수산업협동조합의 임의경매 개시결정, 동화성세무서장 및 화성세무서장의 압류, 그리고 중국인 명의의 주택임차권(80,000,000원)이 등기되었으나, 이들 권리 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 7,964,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

제시된 임차인 현황에는 다음과 같은 임차인들이 있습니다.

* 주택도시보증공사(JINZHENGSONG) (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-25, 대항력 없음)

* 김명우 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-25, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인: JINMEISHAN(김 )) (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-25, 확정 2020-05-13, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인: JINMEISHAN(김 )) (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-25, 확정 2021-06-22, 대항력 없음)

* 주택도시보증공사 (양도인: JINMEISHAN(김 )) (보증금 103,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-25, 확정 2023-06-16, 대항력 없음)

상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 경우, 비록 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 권리 신고 및 배당 내역 등을 면밀히 재확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

전체 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능하며, 이는 향후 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

주변에 대호초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 학생 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

다만, 정확한 상권 분석을 위해서는 인근 상가 및 오피스텔의 공실률, 임대료 수준, 업종 분포 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

생활 편의시설로는 주변에 편의점, 마트, 은행, 관공서 등이 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호한 것으로 판단됩니다.

대호초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 점은, 본건을 둘러싼 복잡한 채권 관계를 시사합니다. 비록 등기부상 권리들은 말소될 예정이나, 추가적인 채권자나 이해관계인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건의 특성상, 다른 담보물건과의 연계 여부 및 그에 따른 추가적인 변수 발생 가능성을 검토해야 합니다.

수색 및 현장 조사 시 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등) 또는 기타 혐오감을 유발할 수 있는 시설이 인근에 있는지 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 주거용 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준이며, 토지이용계획상 일반상업지역에 해당하여 향후 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

모든 등기부상의 주요 권리들이 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리가 없는 것으로 보입니다.

그러나 높은 채권 총액, 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정)

인수되는 보증금이나 권리가 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

일반상업지역에 속해 있어 주거용 외 상업적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 179,000,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사가 제한적이나, 유사 면적의 오피스텔 거래 사례 및 지역 시세를 종합적으로 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

모든 채권 및 임차권이 매각으로 소멸되고 인수되는 권리가 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 추가적인 가격 조사가 필수적입니다.

보수적인 접근으로 감정가 이상에서 110% ~ 120% 범위 내에서 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 철저한 시장 분석 후 결정되어야 합니다.

현재 검색된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 유사 매물 시세 등을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.