나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [1] 경기도 오산시 궐동 686-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경73235 (1) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 궐동 686-9번지 2층201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 111,000,000원입니다.

토지면적은 11.12㎡ (약 3.36평)이며, 건물면적은 26.07㎡ (약 7.89평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 건물은 2018년 01월 09일 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물 중 2층 201호입니다.

건축물대장상 총 대지면적은 177㎡ (약 53.54평)이며, 건축면적은 112.86㎡ (약 34.14평)입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 01월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 모든 근저당, 압류, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을4번으로 등기된 하주은(하 ) 씨의 주택임차권은 말소 대상이며, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에 기재된 하주은(하 ) 씨는 두 건의 임대차 관계가 있으나, 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 8,202,250,000원으로 높으나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 오산시 궐동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 오피스텔, 아파트 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

인근에 대호초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설 및 관공서가 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

일반상업지역, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다.

건물은 10층 규모의 집합건물로, 본건은 그중 2층에 위치한 소형 주거용 공간입니다.

5. 생활정보

대호초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 우수합니다.

단지 주변으로 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 위치하여 일상생활에 필요한 물품 구입 및 서비스 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 근거리에 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

차량 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

등기부채권 총액이 82억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행에 대한 채권자들의 개입 가능성을 시사합니다.

물건 명세서에 '임대관계 미상'이라는 기재가 있으나, 상세 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되므로, 이는 표면적인 내용으로 볼 수 있습니다.

건물이 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 필요성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 소형 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 명도가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 노후도도 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 보입니다.

감정가 대비 주변 시세가 다소 낮게 형성되어 있는 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

모든 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

우수한 입지조건: 초등학교와 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높으며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

신축급 건물: 2018년 사용 승인된 건물로, 비교적 관리가 용이하고 즉시 활용 가능합니다.

합리적인 가격 시현 가능성: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 성우빌A (2013년식, 18.15㎡): 2026년 5월, 50,000,000원 (약 275만원/㎡)

* 우남빌라 (2008년식, 20.75㎡): 2026년 5월, 73,000,000원 (약 352만원/㎡)

* 태광빌라트 (2004년식, 52.73㎡): 2026년 6월, 80,000,000원 (약 152만원/㎡)

본건의 전용면적은 26.07㎡ (약 7.89평)이며, 건축 연도가 2018년으로 비교적 신축에 속합니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적의 다세대주택 시세는 ㎡당 약 275만원 ~ 352만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 적정 시세를 산정하면 약 7,800만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 111,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 감정가보다 낮게 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.