나이스옥션 법원경매 진주 2026타경109 [2] 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1464-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '산타재' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 3) 부정형 완경사로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 5) 부정형 완경사로서, 현황 '휴경지' 상태입니다. 일련번호 6) 부정형 급경사로서, 현황 '자연림' 상태입니다. 일련번호 7) 부정형 급경사로서, 현황 '자연림' 상태입니다. 일련번호 8) 부정형 완경사로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호 10) 부정형 완경사로서, 현황 '주거나지' 상태입니다. 일련번호 11) 부정형 완경사로서, 현황 '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 대상물건 서측으로 노폭 약 4미터 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함. 일련번호 3) 대상물건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 5) 맹지 입니다. 일련번호 6) 대상물건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 7) 맹지 입니다. 일련번호 8) 대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다. 일련번호 10) 맹지 입니다. 일련번호 11) 맹지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2025- 12-09)(하동청암묵계지구)<사방사업법> ■ 일련번호(4): 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역(자연환경보전지역), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 사방지(2025-12-09)(하동청암묵계지구)<사방사업법>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 국립공원(2023-05-01)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-01)<자연공원법> ■ 일련번호(5): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>, 준보전산지<산지관리법> ■ 일련번호(6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법> ■ 일련번호(7): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법> ■ 일련번호(8): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(경남도 고시 2008.11.6)<관광진흥법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 목조 기와지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 등, 창호: 목재유리창 입니다. 블럭조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 입니다. 블럭조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 황토바름 마감 등, 창호: 샷시창호 입니다. 일련번호 4) 목조 기와지붕 단층으로서 외벽: 황토바름 마감 등, 창호: 목재창호 입니다. 일련번호 9) 목조 스레이트지붕 단층으로서, 외벽: 페인팅 마감 등, 창호: 목재창호 입니다.

이용상태

일련번호 2): 서당 및 창고로 이용 중입니다. 일련번호 4): 서당으로 이용 중입니다. 일련번호 9): 농가주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호 2),4),9): 제반 위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

대상물건 일련번호 9) 중 부속사 부분은 멸실된 바, 추후 공부정리를 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: ---

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㅍ~b’] 매각포함.
-목록[9] 중 일부(부속사:53.6㎡)는 멸실되어 평가 제외함.
-목록[11]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 진주지원 2026타경109 (2)

소재지: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1464-4

용도: 단독주택

감정가: 261,924,400원

토지면적: 11,426㎡ (약 3,456.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.60㎡ (약 29.2평)

건물 제시외면적: 40.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하동신용협동조합 (등기부상 확인)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

2. 입지조건

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위치 및 주위환경: 경상남도 하동군 청암면 묵계리 소재 '산타재' 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 이용 현황:

* 일련번호 1, 3, 8, 10: 부정형 완경사로서, 현황 '주상용 건부지' 또는 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 일련번호 5, 11: 부정형 완경사로서, 현황 '휴경지' 상태입니다.

* 일련번호 6, 7: 부정형 급경사로서, 현황 '자연림' 상태입니다.

도로상태:

* 일련번호 1: 서측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외 도로와 접합니다.

* 일련번호 3: 남측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.

* 일련번호 5, 7, 10, 11: 맹지입니다.

* 일련번호 6: 서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.

* 일련번호 8: 동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 사방지 (2025-12-09), 국립공원 (2023-05-01), 공원자연환경지구 (2023-05-01), 관광지 (경남도 고시 2008.11.6), 준보전산지 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

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등기부요약:

* 토지 등기부:

* 갑4, 갑5: 소유권이전 (2016-05-18, 김맹례, 강명성, 증여)

* 을11: 근저당 (2016-07-08, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 금560,000,000원) - 말소기준권리

* 을14: 지상권설정 (2016-07-13, 하동신용협동조합) - 말소

* 갑8: 소유권일부(12분의2) 가처분 (2023-04-14, 강호선외 1명) - 말소 미확인 (주의 요망)

* 갑9: 임의경매 (2026-03-13, 하동신용협동조합, 437,841,299원) - 말소 (본건 경매)

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 권리사항을 가지며, 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 560,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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주변 지역 특성: 농경지 및 단독주택 위주로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

상업 시설: 대규모 상권과는 거리가 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 하동군 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

해당 물건의 상업적 가치: 낮으며, 주거 및 전원생활 목적에 더 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

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교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 인근 마을의 소규모 상점, 농협, 마을회관 등을 이용할 수 있습니다.

교육/의료시설: 하동군 관내 학교 및 병원, 의원 등을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

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토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 사방지, 국립공원, 공원자연환경지구, 관광지 등 복합적인 법규로 인한 개발 및 이용의 상당한 제약이 존재합니다.

맹지: 일부 토지가 맹지로서 활용성에 제약이 따릅니다.

제시외 건물 멸실: 목록 중 부속사 53.6㎡가 멸실되어 향후 공부 정리가 필요합니다.

농지취득자격증명: 목록에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

가처분 존재: 2023년 4월 14일에 설정된 소유권 일부 가처분(갑8)이 말소되지 않은 상태로 확인되어, 해당 권리의 말소 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

건축물 관련: 감정서상 '목록 중 일부(부속사:53.6㎡)는 멸실되어 평가 제외함'이라는 문구는 실제 건물 규모와 다를 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 하동군 청암면 묵계리의 광대한 토지(11,426㎡)와 단독주택(96.6㎡)을 포함하는 일괄 매각 대상입니다. 수려한 자연환경에 위치하고 있으나, 국립공원, 사방지, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한으로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 지역입니다. 주택은 농가주택, 서당, 창고 등으로 이용되어 왔으며, 일부 부속사는 멸실되었습니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리(을11 근저당) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 2023년에 설정된 소유권 일부 가처분(갑8)의 말소 여부는 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 농지취득자격증명 제출 의무 또한 중요하게 고려해야 합니다. 전원생활, 주말주택, 또는 일부 토지 활용을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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광활한 토지 면적: 3,400평 이상의 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력.

자연환경: 청정 자연 속에 위치하여 쾌적한 전원생활 및 귀촌 희망자에게 매력적.

일괄매각: 토지와 주택을 한 번에 취득 가능.

저평가 가능성: 복합적인 제한 사항으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

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감정가: 261,924,400원

인수 보증금: 0원 (임차인 정보 기준)

주변 시세 및 물건 특이사항(토지이용 제한, 맹지, 멸실 등)을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 정확한 토지 이용 가치를 파악하기 위한 추가적인 현장 조사 및 법적 제한 사항에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다.

상기 내용을 바탕으로, 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 선으로 추정됩니다. (본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁자, 추가 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.