나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (8)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 M town 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 25.04㎡ (약 7.57평)

* 건물면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2023년 3월 17일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원시청 북서측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 매교역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동남측으로는 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약표에 따르면, 소유권보존(갑1), 근저당권(을1, 을2, 을1-3, 을2-3, 을1-4, 을2-5), 주택임차권(을3), 임의경매(갑2) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김수민 (이름은 김 로 표기)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2024년 7월 10일

* 확정일자: 2024년 6월 10일

* 배당신고일자: 2025년 2월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 85,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택으로, 주변이 주거용 건물 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

* 수원시청 인근에 위치하여 행정 및 상업 기능의 접근성이 좋습니다.

* 소형 주거 공간으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 소재한 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 구축되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용상태는 외부 관찰, 탐문, 표준적인 상황 등을 바탕으로 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 여부에 따라 시장 상황이 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 다수의 제한사항(가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 주변 시세 간의 차이가 존재할 수 있습니다. (시세 분석 참고)

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년 3월 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 환경을 제공합니다.

* 다만, 내부 상태 확인의 제약과 감정가 대비 주변 시세의 비교 분석이 필요하며, 토지이용계획상의 제한사항을 숙지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 현대적인 주거 시설 및 설비 이용이 가능합니다.

* 수원시청 인근의 중심 상권 및 행정 시설 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 모든 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

* 비교적 소형 면적으로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중, 동일한 'M town' 단지 또는 유사한 신축급 다세대주택의 경우, 전용면적 약 17.59㎡(약 5.3평)가 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,350만원).

* 전용면적 약 71.18㎡(약 21.5평)의 2015년식 다세대주택이 2026년 7월 290,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 1,340만원).

* 본건의 건물 면적은 41.75㎡(약 12.63평)이며, 사용승인일이 2023년 3월로 신축에 해당합니다.

* 감정가는 276,000,000원이며, 이는 평당 약 2,185만원에 해당하는 높은 가격입니다.

* 유사 신축급 건물의 시세(평당 약 1,300만원대)와 비교할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 신축 프리미엄과 입지 조건을 고려하더라도, 현재 시세 기준으로는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 85% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 276,000,000원의 80% = 220,800,000원

* 감정가 276,000,000원의 85% = 234,600,000원

* 본건의 예상 입찰가는 약 225,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 권고합니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재확인, 최신 시장 동향 분석 등을 추가적으로 수행하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.