나이스옥션 법원경매 통영 2025타경176 [1] 경상남도 고성군 하이면 덕명리 4-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 고성군 하이면 덕명리 '상족암 오토캠핑장' 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 로변 근린생활시설, 펜션 등으로 이루어져있으며 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.
기호3 : 완경사 부정형 토지로서 현황'도로'로 이용중임.
기호4 : 완경사 지세의 부정형 토지로서 현황 '자연림, 일부 건부지, 묘지'등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남서측으로 세로(가)도로가 개설되어 있음.
기호3 : 본건이 세로(가) 도로임.
기호4 : 본건 남측 및 동측으로 소로한면 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.



기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

기호4 : 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 성장관리계획구역(근린형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2024-04-18)<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 군립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법>.

제시목록 외의 물건

-.후첨'지적 및 건물 개황도'참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 6.기타참고사항 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 황토바름(1층),치장목재,실내 인테리어 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

기호 2-지하층 : 보일러실, 차고 등으로 이용중임.

기호 2-1층 : 공부상 주택이나, 현황'펜션'으로 이용중임.

기호 2-2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 ㄱ)~ㄹ), 제시외물건 a)~c)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : -.

물건 비고

일괄매각.
[목록 2, 4] 위 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 및 제시외 물건(감정서상 a~c) 매각 포함.
[목록 4] 위 지상 분묘 1기 소재함(감정서 참고). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
2025.03.24.자에 유치권자 변선호로부터 유치권 신고서가 제출되었으나, 2026.07.10.자에 신청채권자로부터 확정된 유치권부존재 확인판결문(창원지법 통영지원 2025가합10091, 2026.07.04.확정)이 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경176 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 하이면 덕명리 4-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 818,453,280원

* 토지면적: 9891.00㎡ (약 2992.00평)

* 토지지분: 2083.7992㎡ (약 630.37평)

* 건물면적: 453.13㎡ (약 137.07평)

* 건물지분: 453.13㎡ (약 137.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건 토지는 경상남도 고성군 하이면 덕명리 '상족암 오토캠핑장' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 로변 근린생활시설, 펜션 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호1: 완경사 지세 내 자체 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호3: 완경사 부정형 토지로서 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 기호4: 완경사 지세의 부정형 토지로서 현황 '자연림, 일부 건부지, 묘지' 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호1: 본건 남서측으로 세로(가) 도로가 개설되어 있습니다.

* 기호3: 본건이 세로(가) 도로입니다.

* 기호4: 본건 남측 및 동측으로 소로한면 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호4: 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 성장관리계획구역(근린형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지, 군립공원, 공원자연환경지구.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 공익용산지, 군립공원, 공원자연환경지구 등으로 지정된 지역이 포함되어 있어 환경 보전에 대한 고려가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 7월 18일 남부농업협동조합의 근저당권(을11)으로, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 현황: 소유권 이전(갑1, 갑2, 갑7), 압류(갑8), 가압류(갑9) 및 임의경매 개시(갑10) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 767,110,000원입니다.

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 법원 판결을 통해 유치권이 부존재함이 확정되었습니다. 따라서 인수할 유치권은 없습니다.

* 분묘기지권: 목록 4 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있으며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 최저매각가격에 반영되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 '상족암 오토캠핑장' 인근 지역에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재된 지역입니다.

* 특히 기호1 토지가 '상업용 건부지'로 이용 중이고, 주변에 펜션 등이 있는 것으로 보아 관광객을 대상으로 한 상업 활동이 이루어질 수 있는 입지입니다.

* 또한, 해당 지역은 공룡 발자국 화석 산지로 유명한 상족암군립공원 인근에 있어 관광 연계 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 상족암 오토캠핑장, 상족암군립공원, 공룡박물관 등이 인근에 위치하여 관광 및 여가 활동에 용이합니다.

* 교육시설: 해당 지역에 대한 상세 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 해당 지역에 대한 상세 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 확인된 분묘 1기 및 추가 분묘 존재 가능성으로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지 이용: 토지 중 일부(기호3)가 '도로'로 이용되고 있으며, 기호4는 '자연림, 일부 건부지, 묘지' 등 다양하게 이용되고 있어 일괄 매각의 특성상 현황 파악이 중요합니다.

* 다수의 지역지구 지정: 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역, 군립공원 등 복합적인 용도지역 및 지구 지정으로 인해 개발 행위에 제한이 많을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 하이면 덕명리 소재의 단독주택 및 대규모 토지로서, 상족암 오토캠핑장 및 공룡 박물관 인근에 위치하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 관광지 인접성은 장점이나, 다수의 용도지역 지정, 분묘기지권 존재 가능성, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 유치권은 부존재가 확인되었으나, 분묘 문제는 해당 토지 개발 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 총 9891.00㎡에 달하는 넓은 면적으로, 향후 개발 또는 재매각 시 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 관광지 인접성: 상족암 군립공원 및 오토캠핑장과 인접하여 관광 관련 사업(펜션, 체험시설 등)과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 입지 조건: 계획관리지역 등이 포함되어 있어 개발 잠재력이 있으나, 다양한 제한사항을 확인해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 주변 토지 거래 사례 중 계획관리지역, 임야, 전 등 지목이 유사하고 면적이 비슷한 매물의 평당 가격은 2만원에서 25만원 사이로 확인되었습니다. 또한, 해당 지역의 계획관리지역 건폐율은 40% 이하, 용적률은 100% 이하가 일반적이나, 성장관리계획구역 지정 시 건폐율 50%, 용적률 125%까지 완화될 수 있습니다.

하지만 본건은 분묘기지권이라는 큰 위험 요소를 안고 있으며, 복합적인 용도지역 지정과 다수의 제시외 물건 매각 포함 등 추가적인 고려사항이 많습니다. 또한, 감정평가액(818,453,280원) 대비 채권 총액(767,110,000원)이 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현재로서는 감정가의 70%~85% 수준인 약 5억 7천만원 ~ 7억원 사이에서 보수적으로 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 분묘 관련 해결 방안 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.