나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31800 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 46-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-기호1~6) : 전북특별자치도 김제시 공덕면 마현리 소재 「마현마을」 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지 등으로 혼재된 농촌지대로서 대체로 한산합니다. -기호7) : 전북특별자치도 김제시 용지면 송산리 소재 「개토마을」 남측 인근에 위치하며, 부근은 농촌마을, 농경지, 저수지 등으로 혼재된 농촌지대로서 대체로 한산합니다. -기호8~14) : 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 소재 「전주시보건소」 서측 인근에 위치하며, 부근은 기존(구)도심 상가지대로서 로변을 따라 각종 상가가 소재하여 상업적 성숙도가 높은 지역입니다.

교통상황

-기호1~7) : 전북특별자치도 김제시 공덕면 및 용지면의 외곽에 위치하여 일반적인 대중교통사정은 양호치 못하나 소형 차량 및 농기구 등은 접근 가능합니다. -기호8~14) : 전주시 (구)도심으로 본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여, 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

형태 및 이용상태

-기호1~7) : 세장형 및 부정형 등의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 "답"으로 각각 이용 중입니다. -기호8~14) : 세장형(기호9,12) 및 부정형(기호8,11,14) 등의 토지로서 지반은 등고 평탄하며 각각 주상용 및 상업용 토지로 각각 이용 중입니다

인접 도로상태

-기호1~7) : 기호1~4) 토지는 일단의 답으로 남측으로 농로에, 기호5,6)은 북측으로, 기호7)은 북측으로 각각 도로 및 농로에 접해 있습니다. -기호8~14) : 기호9,12) 토지는 동측으로 약 10M의 포장도로에 접하며, 기호8,11,14) 토지는 기호9) 토지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역 <문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, -기호3~6) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보전지역<역사문화환경보전지역><문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, -기호7) : 농림지역, 가축사욕제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, -기호8,9,11,12,14) : 일반상업지역, 방화지구, 자구단위계획구(역사도심지구단위계획구역), 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역, 현상변경허가대상구역<문화유산의보전 및 활용에 관한 법률>, <전라북도지정문화재보호조례>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. -기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호10(가), 13(나) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건(10-가) 및 2층(13-나)건으로 외 벽 : 화강석붙임, 치장벽돌 및 몰탈위페인팅 등, 내 벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어 및 벽지도배 등, 바 닥 : 인조석물갈기, 타일마감 등, 창 호 : 알미늄샷시 유리창의 구조로서 기호10(가):1993.04.16. 기호13(나):1980.08.26 사용승인된 건물로서 건축년도에 비해 보수,관리 등으로 현상 및 관리상태 등은 비교적 양호한 편입니다. (제시외건물) 기호㉠~㉥은 (기호10(가) 및 기호13(나)의 부합물 및 종물로서 각종 구조, 용도의 건물입니다. (토지건물 감정평가명세표 및 사진용지 참조)

이용상태

기호10(가) : 소매점 및 주택, 사무실 등으로 이용중이며, (1층 : 점포(more easy), 2층 : 주택, 3층 : 사무실(공실), 지하 : 공실 등) 기호13(나) : 소매점 및 주택 등으로 이용중이며, (1층 : 점포(작은바다고기), 2층 : 주택) (제시외건물) 기호㉠ : 차고, ㉡ : 화장실, ㉢ : 계단실, ㉣ : 물탱크실, ㉤ : 주택, ㉥ : 창고 등입니다.

설비내역

기호10(가), 13(나) : 위생설비, 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호(㉠~㉥) 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상입니다. -기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31800 (4)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 다가동1가 46-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,043,486,750원

* 토지면적: 766.60㎡ (약 231.90평)

* 건물면적: 460.50㎡ (약 139.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (근저당권 및 임의경매 등기사항 기준)

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

* 주의사항: 1. 일괄 매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 주변 주위환경: 해당 물건은 전주시 완산구 구도심 상가지대에 위치하며, 로변을 따라 각종 상가가 밀집하여 상업적 성숙도가 높은 지역입니다.

* 교통상황: 전주시 구도심에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 16일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을9)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(소유권 이전, 근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 이지현: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2026-01-05, 배당신고일자 2025-12-29, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 권리분석 참고사항:

* 임차인 이지현은 대항력이 있는 것으로 분석되나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금 10,000,000원을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 다만, 이 부분은 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 우병규는 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 2025-08-01이나 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전주시 완산구 다가동1가에 위치한 제2종근린생활시설로, 전형적인 구도심 상업지역에 속합니다.

* 건물은 소매점, 주택, 사무실 등으로 복합적으로 이용 중이며, 건물 내 '위락시설' 용도로도 활용 가능합니다.

* 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변으로 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 검색 결과에서도 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 전주시 구도심 상업지구에 위치하여 각종 편의시설 및 금융기관, 관공서 등 이용이 용이합니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 도심 내 이동이 편리합니다.

* 구체적인 주거 편의 시설(학교, 병원 등)에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이지현의 존재: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 법적 해석에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물 포함: 차고, 화장실, 계단실, 물탱크실, 주택, 창고 등 다수의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이들의 정확한 현황 파악 및 관리 방안이 필요합니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 1980년대 및 1990년대 초반으로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 채권 총액이 높아 유찰 가능성이 있으며, 경매 진행 상황을 면밀히 모니터링해야 합니다.

* 토지 이용계획: 일부 토지가 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 완산구의 중심 상업 지역에 위치한 근린생활시설로, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 건물은 다양한 용도로 활용 가능하며, 상권 및 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물의 복잡성, 건물 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 명확해 보이나, 임차인 관련 사항에 대한 법적 검토는 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주 구도심의 핵심 상권에 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 상가, 주택, 사무실 등 다목적 활용이 가능한 건물 구조입니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 추가적인 공간 활용을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,043,486,750원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이지현의 보증금 10,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단)

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 물건의 현황, 권리 관계, 시장 상황, 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 834,789,400원 ~ 939,138,075원)에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.