나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31855 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 308호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하며, 대학교 주변의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1-4)일반철골 및 철골철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 중 3층 303호 외 3개호로서, - 외 벽 : 복합판넬붙임 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1-4)교육연구시설(학원)(현황 공실)임.

설비내역

상가 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지' 상태임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕진동1가 1277-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(덕진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 덕진동1가 1277-3 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

기호1-4)의 공부상 용도가 "의원"이나 용도변경(2017.10.25)으로 현황은 교육연구시설(학원)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 현황조사 및 감정평가일 현재 "공실상태"임.
2. 등기사항증명서상 용도는 "의원"이나, 용도변경(2017.10.25)으로 건축물대장에는 "교육연구시설(학원)"으로 등재되어 있음.
3. 2026. 4. 30. 본건이 소재하고 있는 광장타워 관리사무소의 위탁관리회사인 "대동코리아"로부터 제출된 서면에 의하면 2026. 3.까지 관리비 2,108,016원이 미납된 상태임(이에 대한 세부사항 등은 대동코리아[063-905-8093]에 문의 바람)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31855 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1277-2 광장타워 1동 3층 308호

건물용도: 교육연구시설(학원) (건축물대장 등재), 근린상가 (제1종, 2종), 교육연구 및 복지시설

감정가: 1억 3,100만원

토지면적: 28.09㎡ (약 8.51평)

토지지분: 28.09㎡ (약 8.51평)

건물면적: 90.40㎡ (약 27.34평)

건물지분: 90.4㎡ (약 9.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장계농업협동조합 (장OOOOOOO)

건물명: 광장타워

층수: 6층 중 3층 308호

준공일: 2004년 1월 14일

2. 입지조건

본건은 전주시 덕진구 덕진동1가 소재 '덕진광장' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 대학교, 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 저층 아파트단지 등이 혼재된 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 부지는 북서측 약 15미터, 북동측 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 2월 28일 접수된 장계농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

총 등기부채권 금액은 4억 8,000만원입니다.

본 매각물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 덕진동1가 일대는 대학가를 중심으로 다양한 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 배후 주거단지 또한 분포하고 있어 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다.

대학가 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 학원, 교육 관련 시설, 또는 대학생 및 직장인을 대상으로 하는 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 전주시 덕진구 중심부에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 대학교 및 상업시설 이용이 편리하며, 관공서(덕진구청, 전주지방법원 등) 및 병원(전북대학교병원 등)도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

교통망이 잘 갖추어져 있어 전주시 내외로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

현황 공실: 본건은 감정평가일 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵고 공실 관리 및 재임대를 위한 노력이 필요합니다.

미납 관리비: 2026년 3월까지 미납된 관리비 2,108,016원이 존재합니다. 이는 매수인 또는 임의경매 절차에서 인수될 가능성이 있으므로, 관리사무소(대동코리아, 063-905-8093)에 상세 내용을 문의하여 확인해야 합니다.

용도 상이: 등기사항증명서상 용도는 '의원'이나, 건축물대장상에는 '교육연구시설(학원)'로 등재되어 있습니다. 실제 이용 현황과 공부상 내용이 다르므로, 향후 용도 변경 및 행정 관련 문제 발생 가능성을 검토해야 합니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 채무 부담이 여러 부동산에 걸쳐 있음을 의미하나, 매각으로 인해 낙찰자가 직접적으로 부담하게 되는 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 덕진구의 대학가 인근 상권에 위치하여 잠재적 수요가 있는 곳입니다.

넓은 면적의 건물(약 27.34평)은 학원, 교육시설, 또는 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 미납 관리비 및 공부상 용도와 현황 용도의 차이점 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

대학가 인근의 안정적인 수요층 확보 가능성.

다양한 용도로 활용 가능한 넓은 전용 면적.

향후 주변 개발 계획(전주 MICE 복합단지 도시개발사업 등)과의 연계 가능성(장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 공실 상태, 미납 관리비, 용도 상이 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 비교, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정 시에는 낙찰 후 발생할 수 있는 수리비, 공실 기간 동안의 금융 비용, 미납 관리비 인수 여부 등을 반드시 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 1억 3,100만원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.