나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [11] 경기도 오산시 궐동 686-9 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합 (정보상 추정)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9, 8층 801호

건물용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물 중 8층 801호

건축물 사용승인일: 2018년 01월 09일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 179,000,000원

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물면적: 50.64㎡ (약 15.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 소재하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건은 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 임승훈 (2018.01.26)

말소기준권리: 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2018.01.26, 1,020,000,000원)

이 외 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 8,016,300,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (양도인: 박성하)

보증금: 132,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 07일

확정일자: 2020년 11월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각 후 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 시세 및 주변 거래 동향

정확한 오피스텔 시세 정보는 제한적이나, 유사 면적 및 지역의 아파트 시세를 고려할 때, 감정가 179,000,000원은 현재 시장 가치를 반영하는 수준으로 판단됩니다. 주변에 원룸형 도시형 아파트의 월세가 보증금 200~300만원에 월세 30만원 내외로 형성되어 있는 점을 감안하면, 본건 50.64㎡ 면적의 경우 시세는 감정가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

4.2. 예상 임대 수익

본 건은 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 임대 수익 추정은 어렵습니다. 다만, 주변의 원룸형 오피스텔/도시형 아파트 월세 시세를 감안할 때, 본건과 유사한 면적의 경우 보증금 1000만원에 월세 50~70만원 수준의 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 추정됩니다. (본 추정치는 실제 임대 시 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕이며, 총 10층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 대호초등학교가 위치하며, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 다만, 대호초등학교 인근 지역에서 일부 청소년들의 비행 문제가 언급된 사례가 있어, 이에 대한 인지는 필요합니다. (출처: 나무위키)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 동일 채무와 관련된 다른 물건들의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상 (주석)

임차인이 등기되어 있으나, 임대 관계에 대한 상세 정보(예: 임대차 계약 기간, 갱신 여부 등)는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 명시된 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

6.3. 기타

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 과거 오산천 주변의 하수처리장이 공원으로 조성되는 등 환경 개선 사례가 있어, 전반적인 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 주거용 오피스텔로, 대호초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 교통 환경 또한 편리한 편입니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 오피스텔 시장의 공급 및 수요 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 오피스텔로 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 안정적인 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 위험이 적은 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다. 현재 유사 면적 오피스텔의 정확한 시세 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 참고하되 현재 시장 상황과 향후 임대수익 가능성을 고려하여 산정합니다.

9.2. 최종 제안가

150,000,000원 ~ 165,000,000원

(본 제안가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 토대로 추정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.