나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [10] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 벽제 철거를 통해 501, 502호와 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중임
2. 경계벽 복원이 용이하며, 각 호별 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 해남지원 2025타경50460 (10)

1.2. 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층501호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 241,000,000원

1.5. 면적:

* 토지: 32.41㎡ (약 9.80평)

* 건물: 108.89㎡ (약 32.94평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 광주어룡신용협동조합 (등기부상 임의경매 개시 결정자)

1.9. 특이사항: 공동담보 물건이며, 건물 내부 벽체 철거로 인해 501호와 502호가 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용 중임. 경계벽 복원이 용이하며, 각 호별 전유부분의 위치 및 면적 특정 가능함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경:

* 본 건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 생활 및 상업 활동이 용이한 지역임.

2.2. 교통 상황:

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 양호함.

* 건물 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

* 등기부 을1, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권액 2,405,000,000원, 2018.04.25 접수)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입/사업일자: 2022-12-27

* 확정일자: 2024-11-07

* 배당신고일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음)

3.4. 총 채권액:

* 등기부채권 총액은 3,906,279,932원으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형: 근린생활시설

4.2. 주변 상권:

* 주거 밀집 지역(아파트 단지)과 관공서(해남군청) 인근에 위치하여 배후 수요가 기대됨.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 주변 관공서, 학교, 아파트 단지 등 필수 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 변경:

* 본 물건(501호)은 벽체 철거로 인접 호실(502호)과 합쳐져 이용 중임. (튼 상가 상태)

* 원상 복구 시 별도의 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있으나, 경계벽 복원이 용이하여 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

6.2. 높은 채무 부담:

* 전체 등기부 채권 총액이 39억원 이상으로 높게 형성되어 있음. 이는 경매 진행 과정에서 복잡성을 야기할 수 있는 요인이 될 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한:

* 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 개발 시 일부 제한 사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 건은 전라남도 해남군청 인근에 위치한 근린상가로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하여 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됨.

* 현재 내부가 합쳐진 상태로 이용되고 있으나, 복원 용이성으로 인해 향후 활용 계획에 따라 유연한 공간 구성이 가능함.

* 모든 기존 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없는 상태임.

* 단, 높은 채무 총액과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 관공서 및 주거 지역 인근으로 안정적인 수요 확보 가능.

* 활용도 높은 공간: 합쳐진 내부 공간을 필요에 따라 분할 또는 통합하여 활용할 수 있는 유연성.

* 권리 관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 해당 물건의 감정가, 시장 가치, 예상 명도 및 수리 비용, 그리고 현장 조사를 통한 추가적인 분석을 바탕으로 결정되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됩니다.

* 향후 심층적인 시장 분석 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

주변 시설 검색은 본 도구에서 수행할 수 없어 혐오시설 포함 여부에 대한 정보는 제공되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.