나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 5층501호

신주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 (인계동)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물명: M town

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 24.96㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.9592㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

건물지분: 41.61㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 3월 17일

1.4. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 속한 건물은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 생활환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 수인분당선 매교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부채권 총액: 1,860,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 4월 14일

확정일자: 2023년 4월 7일

배당신고일자: 2025년 2월 7일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금은 배당순위에 따라 회수될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변에 근린생활시설과 학교가 혼재하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 주거지와 상업시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 수원시청이 가까워 행정 및 편의시설 이용이 편리합니다. 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해 볼 수 있습니다.

5.3. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.4. 건물 연혁

2023년 3월 17일 사용승인된 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본 건은 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 외부에서만 관찰, 탐문, 표준적인 상황에 의거하여 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 상당하나, 대부분 말소될 예정이므로 낙찰자가 직접적으로 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 채무 부담이 컸던 상황임을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2023년 3월 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 건물이 비교적 최신 상태이며 입지 조건도 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있어 거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가능하다는 점은 큰 리스크 요인이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 사용승인): 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 수원시청 인근, 매교역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 수요: 인계동은 수원시의 주요 지역으로 지속적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 소유권 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 내부 확인이 불가한 점과 감정가 대비 시세 분석을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 주변 시세 자료의 가격대가 본건의 감정가 및 면적과 다소 차이를 보여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

감정가는 270,000,000원이며, 이를 면적으로 환산 시 약 21,445,592원/평 수준입니다. 현재 주변의 유사 연식 및 면적의 실거래가 등을 종합적으로 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 감정가를 하회하는 수준에서의 입찰을 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 시장 상황 및 추가 정보 확보 여부에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.